レッドフィン、全米不動産協会（NAR）を脱退

 (redfin.com)
1 ポイント 投稿者 GN⁺ 2023-10-04 | 1件のコメント | WhatsAppで共有
  • Redfinは、不動産取引慣行と組織文化への不満を理由に National Association of Realtors(NAR) への支援を打ち切り、可能な地域ではブローカーとエージェントの脱退を求める方針
  • 主要な争点は、すべての物件に 買い手側仲介手数料 を求める方針と、NAR会長および関係者をめぐる性差別・セクシュアルハラスメント疑惑
  • 2017年に全社としてNARへ加入して以降、会費として 1,300万ドル超 を支払ってきたが、Redfinはオープンでテクノロジー主導の消費者本位な市場を作るための政策的妥協に失敗したとみている
  • NARの規則はブローカーと所属エージェントの会員資格を結び付けており、一部のみの脱退 を難しくしている。また米国のおよそ半数の地域では、会員資格がMLS・ロックボックス・標準契約書へのアクセスと結び付いている
  • Redfinは、MLSのような地域ツールへのアクセス権と全国ロビー団体への支援を切り離すべきであり、消費者に害を及ぼす政策をエージェントが支える必要はないと考えている

RedfinがNAR支援を打ち切ろうとする理由

  • Redfinの経営陣は、NARと決別しようとする理由を2つの軸で説明している
    • NARの方針が、すべての物件に 買い手側仲介手数料 を求めていること
    • NAR会長や他の関係者に対する 性差別的行為およびセクシュアルハラスメント疑惑 の報道が相次いだこと
  • 2017年に全社としてNARへ加入して以来、Redfinは会費として 1,300万ドル超 を支払ってきた
  • この会費は、NARが消費者に利益となる オープンでテクノロジー主導の市場 を擁護するよう影響を与えるためのものだった
  • RedfinはNARと何度も会合を開き、支援を継続できる政策的妥協点を探ってきたが、今後は同じ目標を進める別の方法を見つける考えだ

セクシュアルハラスメント疑惑と組織文化をめぐる論争

  • RedfinはすでにNARの手数料に関する立場に不快感を抱いており、その後、NAR会長や他の関係者による性差別的行為およびセクシュアルハラスメント疑惑の報道に接した
  • その報道は 元NAR職員29人 へのインタビューに基づいている
  • Redfinは、NARが一部の疑惑を数か月、場合によっては数年にわたり把握していながら、公表後になって初めて対応したとみている
  • CEOが問題はないと述べた後になって対応が行われた点も問題視している
  • 複数の職員が 脅しと報復の文化 を描写しており、今なおさらなる説明責任を求める職員がいる

NAR理事会辞任と政策への不満

  • Redfinはセクシュアルハラスメント疑惑が公表される前の 2023年6月 に、すでにNAR全国理事会の席を辞していた
  • Redfinによれば、NARが方針で管理する多くの市場では、売り手が買い手側エージェントに手数料を支払わない物件を掲載しにくい
  • Redfin.com のようなWebサイトが オーナー直販物件 をエージェント登録物件と並べて表示することも制限されていると指摘している
  • Redfinは、こうした制限をなくせば業界がより 消費者本位で競争的な構造 に変わり得るとみている

ブローカーとエージェントに脱退を要求

  • RedfinはNAR理事会の辞任にとどまらず、可能な限りすべての場所で自社のブローカーとエージェントがNARを離れるよう求める計画だ
  • ほとんどの仲介会社は独立エージェントの緩やかな連合に近く、Redfinも売上を生む人々を遠ざけかねない方針を押し付けたくないとしている
  • ただし、NARの規則のため選択肢は 全面的に残るか全面的に離れるか に近い
    • Redfinの不満が全国団体に対してだけであっても、NARの規則上は地域協会や州協会まで離れなければならない
    • ブローカーが会員であれば、その監督下にある各エージェントの会費を支払わなければならない
    • ブローカーが会員でなければ、その下のどのエージェントも会員になれない
  • Redfinはこれを、1人でレストランに行ったのに家族全員分の食事を買わなければならず、自分がもう行かないとなると家族の誰も行けなくなる状況になぞらえている

脱退が難しい市場とMLSアクセス分離の要求

  • 米国のおよそ半数の地域では、Redfinは個別にも集団としてもNARを離れることができない
  • Charlotte, Dallas, Houston, Las Vegas, Long Island, Minneapolis, Nashville, Phoenix, Salt Lake City といった都市がこれに含まれる
  • これらの地域では、エージェントが 物件データベース、ロックボックス、業界標準契約書 にアクセスするにはNAR会員である必要がある
  • どんな物件があるのか見られず、家のドアも開けられず、提案書も書けないのであれば、エージェントとして働くのは難しい
  • RedfinはNARに対し、Multiple Listing Services(MLS) を含む地域ツールへのアクセス権を全国ロビー団体への支援と 切り離す よう求めている
  • 消費者を助けるために不動産業界に入ったエージェントが、消費者に害を及ぼす政策や法的取り組みを支える必要はないという立場だ

業界全体とNARを区別するRedfinの立場

  • Redfinは、自社の対立は不動産業界全体ではなく NAR との問題だと線引きしている
  • 仲介会社は価格で競争しつつも、すべての売り物件を表示するために協力できるとみている
  • 仲介会社が物件データを共有するために使う MLS への支援は継続する
  • 経済、多様性、住宅供給拡大政策の分野では、NARおよび地域提携組織の善意ある人々と今後も友好的な関係を保つ考えだ
  • Redfinは、自社の使命を消費者に有利な形で不動産を再定義することだとまとめている

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1件のコメント

 
GN⁺ 2023-10-04
Hacker Newsの意見

  • Redfinは称賛に値する。Silicon Valleyには本当に不動産を揺さぶってほしい。このプロセスには仲介者が多すぎる。
    個人的には、住宅が投資対象であるべきだとも思わない。ヘッジファンドが「私たちは市場に有用な流動性を提供している（手数料を数十億ドルもらうだけで！）」という論理を持ち出すのに納得したことはないが、不動産ではその論理がある程度成り立つのかもしれない。

    • Silicon Valleyはむしろ不動産をさらに投資商品化した。持分を小分けにした所有のようなものを見ればよい。
      仲介者を介した取引コストは、住宅取引がまれで実質価格も低かった時代の名残だ。不動産仲介業者が概して今ではコストに見合わないという点には同意するが、他の条件が同じなら、仲介者をなくすこと自体が不動産投資の収益性をさらに高める。
    • 最近買った家の価値が、購入後に約**10%**上がった。喜ぶべきなのだろうが、当時の市場価格に合わせて家を探し、入札し、買う過程がどれほど大変だったかばかり思い出す。
      今はさらに悪化していて、実質的に何もしていないのに、そのおかげで利益を得ることになる。少なくとも、こういう形はよくない。昔は地域社会や社会全体に対して、ここまで露骨に有害ではなかったから、より魅力的に見えたのかもしれない。
    • 仲介者と投資家の役割については、少し矛盾がある。取引に摩擦を加えると、実際には投資家に大きな打撃を与える。
      オランダは最近、賃貸や転売目的の購入に対する不動産取得税を6%から10%以上に引き上げ、実需の居住者は2%だけを払う。これに現在の金利や他の要因も重なって、オランダのプロ向け住宅投資市場は完全に干上がった。不動産の仲介者を揺さぶることには全面的に賛成だ。
    • 前の家を売るときも、今の家を買うときも、仲介者をまったく使わなかったが、本当に簡単だった。すべての書式はインターネットから印刷できる。
      書式に記入し、買い手が手付金を小切手で支払い、権原会社に引き渡せば、残りはそこで処理してくれる。シンプルで問題なかった。
    • ヘッジファンドとマーケットメーカーを混同して話しているように思う。一般に高頻度取引業者と呼ばれる側に近い。

  • その通り。今こそ不動産仲介業者が揺さぶられる時だ。
    ほとんどの住宅取引で6%を取っているのに、実際の価値はほとんど付け加えていない。ロビー活動と規制の取り込みによって、自分たちを必須の経路に組み込み、仲介業者を使わなければ物件リストやMLSのオープンハウスにアクセスできないようにした。手続きも人為的に複雑にしている。
    他のほとんどの国では、取引当事者同士が直接進め、公証人が契約の拘束力だけを確認する形のように見える。米国でなぜそれができないのか分からない。

    • 自動車ディーラーに似ているように感じる。いったん仲介業者を使うことにすると、今度は買うか売るかしなければならないという社会的圧力が生まれる。
      あまり長く見て回ってはいけない気がするし、仲介業者の時間を食いつぶしているように感じる。こうした制度は、確信のない人に曖昧な決断を迫り、あまり重要でないかもしれない細部を適当に流させるために存在しているように思える。
    • 多くの不動産仲介業者はコストに見合わないと思うが、優秀な仲介業者には価値がある。
      買い手として、紹介された貸し手を通じて素晴らしい金利を得られ、まともな弁護士も紹介してもらい、全体のプロセスで経験豊富な案内を受けられた。高かったが、私の場合は十分それに見合っていた。
    • 「他のほとんどの国は当事者間の直接取引に依存している」という話とは違い、不動産仲介業者はどこにでもいる。
      オランダでは住宅販売はおおむね仲介業者の専任で、10年以上前から固定手数料の非仲介型代替サービスもよく整っている。それでも消費者は仲介業者を望む。オランダの仲介契約は専任なので複数の仲介業者を同時に使えず、その結果、手数料は約1.5%とはるかに低くなる。
    • 強く同意する。
      ただ、これが実際にRedfinの運営方法を変えるのかは分からない。以前は一部の市場で仲介手数料の一部を還元していたが、少なくとも私のいる市場ではもうそうしていない。今では他社と同じ価格で、サービスはやや劣る。
    • Texasでは新築住宅を買うときに仲介業者は必要ないが、だからといって価格から手数料を差し引いてくれるわけでもない。
      それで、不動産仲介業者である義理の妹に手数料を受け取らせた。リベートのような状況ではなかった。

  • ほとんどの人が見落としている裏側がある。NARと一部の大手仲介会社は今年、強い反トラスト訴訟の圧力を受けており、いくつかの指標から見ると、これらの訴訟は効果を上げているように見える。
    REMAXはこの訴訟の1つを約5,000万ドルで和解し、REMAXの仲介会社がNAR会員でなければならないという要件をなくす可能性を含め、営業慣行を変えると約束した。
    はっきり言えば、RedfinはNARが致命傷を負ったからこそ、今になって関係を断つのだ。Redfinは来年起きる混乱の中で、市場シェアを大きく奪えると見ているようだ。これは利他的な理由でやっていることではない。
    [1] https://www.housingwire.com/articles/re-max-settles-buyer-br...

  • 「米国のおよそ半分、Charlotte、Dallas、Houston、Las Vegas、Long Island、Minneapolis、Nashville、Phoenix、Salt Lake City のような都市では、個人としても団体としても NAR を脱退できない。仲介業者が物件データベース、ロックボックス、業界標準の契約書にアクセスするには、NAR 会員である必要があるからだ」
    これは、自らカルテル行為を認めている論理のように聞こえる。住宅が全般的に手の届きにくいものになっている状況で、不動産仲介業者は今、攻撃しやすい標的だ。もちろん金利に関係があるわけでも、提示価格に大きな影響を与えるわけでもないが、ほとんどの人はそこまで深く考えないだろう。
    それでも Redfin がアクセスをより開放でき、しかも安全に実現できるなら、長期的にも効果があるかもしれない。

    • NAR は本当にカルテルなのに、まだ大きな制裁を受けていないのは驚きだ。私の仮説では、多くの地域で不動産仲介業者はかなり多くの人に残された最後のまともな仕事の一つなので、法制度が手を出すのに慎重になっているのだと思う。
      不動産仲介業者は概して好きではないが、何人かの優秀な人たちと仕事ができた幸運もあった。2005年に NAR は Texas 州議会の友人たちを通じて、ディスカウント仲介業者ができることを制限する法律を通したが、これは規制の取り込みの最も露骨な例だった: https://www.npr.org/templates/story/story.php?storyId=496379...。記憶では、連邦政府が反トラスト法上の根拠でこの法律を覆すために訴訟を起こし、成功したと思うのだが、Google で古い事件を探すのがあまりにつらくて諦めた。
    • 以前、仲介業者なしで家を売ったことがある。書類作業だけを処理してくれる優秀な不動産弁護士を定額で雇ったが、同じことをすると言って1%を要求した仲介業者よりずっと安かった。
      権原調査、住宅保険、そしてなお3%を取っていった買主側仲介業者のようなシステムの一部は、渋々ながら仲介業者なしの私のお金を受け取ってくれた。可能なら最善なのは、買主と売主が仲介業者なしで出会い、それぞれ法的支援をしてくれる弁護士を置く方式だ。

  • 「Redfin は NAR 理事会からの辞任にとどまらず、可能なすべての地域で当社のブローカーとエージェントに NAR を離れるよう求める」
    本当に大きな一手を打ったわけだ。MLS へのアクセス権を NAR から切り離そうとする取り組みは称賛に値するし、業界発展の最大の障害に見える。

  • 数か月前に Redfin で初めての家を買ったが、いくつかは本当にうまくやっていた。データ共有が良く、結果をCSV でダウンロードして、ある地域の数百軒の住宅をチャートで見ることができた。
    また、人々にサービス単位で報酬を支払うため、「もう一軒だけ家を見せてほしい」と言っても、いつも喜んで応じてくれる人がいた。技術的にもディスラプトしやすい市場だが、社会的にもそうだ。もはや市場に残っている好況が足りず、150万人がフルタイムで働く構造を養うのは難しい。

  • 実のところ、不動産仲介業者が嫌いなわけではない。私が住む管轄では売主が費用を負担するので、体感としては私には3%のように感じられる。
    経済的に妥当かどうかは分からないが、家を売ったときには、市場知識と助言に対して支払う価値はあったと感じた。運よく良い人たちと仕事ができただけかもしれない。
    ただ、冷笑的に見るなら、Redfin の最終目標は取引コストを下げることではなく、そのコストを自分たちが取り込むことかもしれない。仲介業者がいない管轄でも、通常は何らかの中間業者が取引額の一桁パーセントを持っていく。公証人であれ、政府であれ、その両方であれ、別の主体であれ、そうしたパターンが繰り返されるのは興味深い。

    • どう説明したり取り繕ったりしても、不動産取引に関わるすべての費用は最終的に買主が払う。手数料、仲介料、検査費用などがすべて含まれる。
      売主が払うと言っても、その費用は結局、売買価格に反映される。
    • 核心は、3%の対価として役に立つサービスを受けたかどうかではない。独占やカルテルは、常に露骨にむしり取るわけではない。
      重要なのは、選択肢があったのか、そして価格について意味のある競争があったのかだ。

  • 本当に良いニュースだ。不動産仲介業者たちはあまりにも長く甘い汁を吸ってきた。
    インターネットのおかげで情報へのアクセスがずっと良くなった今、仲介業者は必要ない。誰でも家を売買できる。
    ただ、その手数料が一つのテック企業に集まることが、社会全体にとって必ずしも利益になるとは思わない。

  • これがうまくいけば面白いが、NAR は自分たちの存在価値のすべてがMLS システムにあることを分かっている。不動産仲介業者たちがそのアクセスを開放してしまえば、職業全体が一夜にして崩壊するだろう。
    一時期ライセンスを持っていたが、業界全体が手数料の上に手数料が積み重なる巨大なピラミッド構造のようだった。
    失う不動産業界のコネもないので、Redfin 側に関わってみるためにライセンスを再開しようかと半ば考えている。

  • 不動産仲介業者として言うと、NAR と関連する州・地域の協会は、いくつもの理由で消えてくれて構わない。毎年多額のお金を強制的に払わされるが、私の事業や顧客に返ってくる利益はほとんどない。
    倫理規定は、おそらく一般の人々に提供した最大の貢献かもしれないが、悪質な仲介業者の行動を罰する州・地域機関に意志がなければ何の力もない。NAR が当事者となっている最近の手数料や代理関係に関する多くの訴訟は一般の人々の役に立たず、NAR は一般の人々と仲介業者の双方を守るうえで完全に無力だった。
    だからといって Redfin の方がましだという意味でもない。Redfin のような会社は、一般の人々が不動産サービスをよく知らないという情報の非対称性を利用し、まるで巨大で悪質な搾取的仲介業者に立ち向かっているかのように見せている。新しいボスも昔のボスと同じで、Redfin のような会社があなたに利益をもたらすわけではない。地域市場で信頼できる良い仲介業者を見つけるか、自分の方がうまくできると思うなら自分でやればいい。