不動産仲介業者の手数料共謀を認定、18億ドルの賠償評決
(wsj.com)- ミズーリ州Kansas Cityの連邦陪審は、National Association of Realtorsと大手住宅仲介会社が仲介手数料を高止まりさせるために共謀したと認定
- 被告側には約18億ドルの損害賠償責任があると判断され、この評決は住宅売買業界の長年の手数料構造を揺るがす可能性がある
- 数十年来のルールは、住宅価格が急騰する中でも手数料率を固定する効果を生み、仲介業者がより大きな金額を受け取れるようにしていた
- 今回の事件は、消費者がコストを下げにくくしてきた違法な業界慣行を争う2件の反トラスト訴訟のうち最初の事件
- 買い手がオンラインで直接住宅を探す時代になったにもかかわらず、住宅取引コストはその変化ほどには下がっていない点が核心的な争点として残っている
18億ドルの賠償評決
- ミズーリ州Kansas Cityの連邦陪審は火曜日、National Association of Realtorsと大手住宅仲介会社に約18億ドルの損害賠償責任があると判断
- 陪審は、彼らが住宅売買手数料を人為的に高止まりさせるために共謀したと認定
- この評決が確定すれば、住宅売買業界で数十年にわたり維持されてきたルールと手数料慣行が変わる可能性がある
訴訟が狙う手数料構造
- 問題視されたルールは、住宅価格が大きく上昇した状況でも手数料率を固定することに寄与していた
- その結果、不動産仲介業者は住宅価格の上昇に伴って、より大きな金額の手数料を受け取ることができた
- 今回の評決は、消費者がコストを引き下げにくくしてきた業界慣行を争う2件の反トラスト訴訟のうち最初の事件で下されたもの
- インターネット時代の変化により、多くの買い手がオンラインで直接住宅を探せるようになったが、消費者はそれに見合うほど取引コストを減らせなかった点が訴訟の核心となっている
1件のコメント
Hacker Newsのコメント
問題は不動産仲介人だけではなく、取引コストを最大化するように設計されたシステム全体にある
弁護士費用やローン書類の費用が1〜2%だとして、それに何の意味があるのかと思う。すでに仲介人に5〜6%、修繕費に約0.5〜1%、しばしば買い手側のクロージング費用の一部まで払っている
全体で見ると、売り手は家を売るたびに**住宅価格の8〜10%**を費用として払っていることになる。誰かがこのコストを半分にして、はるかに魅力的なプラットフォームを作れそうに思えるが、Opendoorは似たアプローチを取りながらも取引リスクを多く引き受けるため、結局は低い価格を提示しがちだ
オープンハウスのように仲介人の時間がかかる仕事は、その時間分だけ請求すればいい。10万ドルの家でも50万ドルの家でも100万ドルの家でも、労力は本質的に似ている。500万ドル以上の住宅くらいになると、買い手層がずっと小さく、別種の不動産なので費用が上がることはあり得るが、それでも割合ではなく固定額であるべきだ
私の住む地域では、10年前に初めて家を買って以来、住宅価格が4倍になった。大半の職業の賃金が4倍になったわけでもなく、住宅需要のおかげで売るのはむしろ簡単になったのに、なぜ仲介人が4倍稼ぐべきなのか分からない
地域協会に入らなければMLSへのアクセス権を失い、他の仲介人に露出しにくくなり、州ごとの法定フォームにもアクセスできない可能性がある
そこにクロージング専門の弁護士や住宅検査員まで内製化して費用を削ろうとすると初期費用が非常に大きくなり、多くの資本が必要になる。ZillowとOpendoorはかなり近いところまで行ったが、Zillowは中止し、Opendoorは言われているように、以前は4〜5つのサービスに分かれていたバックエンド費用を自ら負担するため、低いオファーを出すことになる
なぜ誰も「仲介人なしでDIYのMLS掲載をサービスとして提供する」方式をまともに作れなかったのか気になる。こういうことをやろうとする人は、結局みんな仲介人免許を取るのかもしれない
手数料が2人のブローカーで分けられることも、1人が全部持っていくこともあり得るという事実自体が、曖昧な価値に対してレントシーキングしていることを示している
住宅価格に基づくコミッションは冗談のような仕組みだ。不動産仲介人は定額報酬を受け取るべきだ
ZillowやMLSに載せるだけで家が勝手に売れたのに、どの仲介人も6%のコミッションを受け取る資格はないと思う
例えば100万ドルの家で仲介人に3%を受け取らせるのではなく、基準額を70万ドルに設定し、超過分30万ドルに対してだけ10%を計算するような形のほうがよい。買い手側仲介人にも逆方向に同じ原則を適用するか、定額制にすべきだ。現在のインセンティブ構造は完全に壊れている
家を買ったときに弁護士を使ったが、とても綿密だった
ほとんどの市場でMLSはほぼRealtorだけに制限されているため、事実上そこに掲載する道が塞がれている。回避策や定額ブローカーはあるが、販売力は落ちる。売り手優位の市場では大きな問題ではないかもしれないが、買い手優位の市場ではかなり厳しいことがある
私の理解では、通常は買い手側仲介人として始め、ネットワークと評判を築いてからようやく人々が売却を任せる。売り手優位の市場では入札を勝ち取るのがより難しいため、むしろ買い手側仲介人のほうが報われるべきに見える
米国の不動産は、インターネットへのアクセス権が生まれたことにいまだ怒っている小さなMLS封建領地のようだ
結局、音楽業界など他の産業と同じく、不動産市場も適応することになるだろう。21世紀へようこそ
ブローカーと仲介人はおおむね、車で走り回って家を見せる営業職に近い。実際の、あるいは法的な仕事をするのは、弁護士、検査員、保険引受人、融資担当者、タイトル会社だ
いまやブローカーと仲介人は、地域MLSにスマホ写真を載せて6%を取るのではなく、よりふさわしい役割へと降りるべきだ
住宅市場でブローカーと不動産仲介人がコミッションベースの報酬を受け取るべき理由はない。商業用市場では、その論拠があり得るとは思う
そうでなければ、すでに意味のある参入が出ていたはずだ。明らかに巨大な市場なのだから
たまにオープンハウスがなく、ロックボックスがあって仲介人がドアを開けなければならない物件はある。だが正直なところ、家の中を付いて回られるのは一番望まないことだった。自分の物件でもないのに、いつでもドアを開けられるという理由だけでそこにいただけだ
良いことだ。無用な仲介者の一覧の中でも、不動産仲介人は間違いなく最上位クラスだ。
不動産コミッション詐欺の最も愚かな部分の一つは、「売り手がコミッションを払う」という嘘を広めていることだ。少し考えれば、取引からお金が抜けるなら、結局それは買い手に転嫁される取引コストだと分かる。
不動産価格を決める最も強い要因は、買い手が支払う意思のある金額だと思う。場合によっては、買い手が以前の不動産を売ってどれだけ残したかが影響するが、最も重要な要因ではないと思う。
もう一つの要因は、手数料込みの売買価格をめぐる心理だ。多くの売り手は特定の売買価格にこだわる。実質的な売却価格を下げる一般的な戦略は、売り手により多くの項目を売買価格に含めさせることだ。特に目立つ例が売り手金融だ。
記事と直接関係はないが、気になっていたことがある。
ここ数年の住宅市場は非常に競争が激しいため、オファーにエスカレーション条項がよく入る。通常は基本提示額Xドルに加え、一定の上限まで1,000〜5,000ドル単位で引き上げるという合意を含む。特定の日付までにすべてのオファーを集めた後、関係する仲介人たちが裏でオークションを進めるような形だ。
売り手が友人にこうしたエスカレーション付きオファーを入れさせるのを防ぐ方法はあるのだろうか。真剣ではない高額のエスカレーション付きオファーと最低限の手付金を提出し、その偽のオファーが勝ったら手付金を放棄するが、そうでなければ2位に入って他の人たちのエスカレーションを引き上げる、というやり方だ。
オークショニアが価格をつり上げようとして、木や車のほうから出たふりをした入札を受けているのがよく見つかっていた。偽の入札が最高額になると露見した。あまりに一般的になって、ほぼ想定内のことになり、手続きの改革が導入される必要があった。
仲介人が仕掛けられる悪ふざけも多い。数年前に家を買おうとして260万で入札したところ、仲介人は競合オファーが280万なのでそれより低いとだめだと言った。私たちは断り、その家は240万で売れた。仲介人が両側から手数料を取ろうとしていたのか、はったりをかましていたのかと疑ったが、確かではない。ただ、私たちのオファーを売り手に伝えていなかったことは分かっている。
数字は正確ではないが、方向性と大まかな規模は似ている。
第一に、入札に勝つと家を買う義務が生じる。オファーには先ほどの手付金に相当する契約履行保証金が含まれ、実際に購入しなければこれを放棄する。売り手はすべてのオファーを見るため、30万ドルの家に500ドルだけ保証金を入れていれば怪しく見えて無視される可能性が高い。
第二に、より大きな問題は、これが非公開オークションだという点だ。あなたもオファーし、他の人もオファーするが、誰も互いのオファーを知らない。何人が入札しているのかも分からない。自分の仲介人に、売り手側の仲介人へ物件がどれほど人気か大まかに聞いてもらうことはできるが、それはむしろ仲介人に有利だ。物件が人気であるほど、より高く書くべきだと予想するようになるからだ。それ以上は他の入札を知ることはできず、当然、誰も知らない偽入札の具体的な内容も分からない。
間違っているかもしれないが、一般的に機能する戦略ではないと思う。法的文脈は米国だ。
比較可能なオファーは、同じ種類のローンで、最低頭金と保証金の要件を満たすオファーと定義した。売り手が別の理由で拒否する可能性が高い、より高額のオファーを受け取っておき、そのオファーを使って私にもっと払わせる状況を避けたかった。
欠点は、オファーの質を問わないエスカレーション条項を持つ別の正当な買い手に負ける可能性があることだった。それでも、だまされた感じを避けることのほうが重要だった。最終的に約1万ドル上がった後に家を買い、売り手側の仲介人が競合オファーを見せてくれたので、私のエスカレーション条件を満たしているか確認できた。
家を買ったり売ったりするときは、数多くの仲介者に何千ドルも払わなければならないが、彼らがその過程でどんな価値を提供しているのかは明確ではない。
ただ、彼らにお金を払わなければ、列に並んでいる次の人にもお金を払えないだけだ。個人的には、その業界全体を焼き払ってもいいと思っている。
コミッションを受け取る仲介人に対する不満は、コミッションを払ったからといって彼らが実際に私の側に立って働くわけではない点だ。結局は自分の利益のために働く。
例えば、オファーを断って家を市場に長く出しておけば、最終的により高い価格を得られる可能性がある。実際、不動産仲介人は自分の家を平均より長く市場に出しておくという研究もある。
しかし市場に長く出しておくことは仲介人にとって仕事が増える一方で、高い価格から生じる小さな割合の増加は仲介人のコミッションを大きく増やさない。特に家に大きな住宅ローンが残っていることが多く、追加の売却価格の「銀行の取り分」まで家主が得る構造なので、家主にとってははるかに大きい。
では仲介人は何を勧めるだろうか。「関心を引き、入札合戦を作るために低い価格で出しましょう」である可能性が高く、それはやるべきことのほぼ正反対だ。
大枠では、複雑な売却プロセスを円滑に進めてくれる対価としてコミッションを払うという考え自体がばかげているわけではないが、自分の仲介人が自分の羽をむしる側に加わっていると、かなり腹が立つ。
仲介人が特定の結果よりも取引の流れにより集中するのは確かだが、これは代理人構造全般の根本問題に近い。ソフトウェアコンサルタントも顧客の収益より作業の承認に集中する。人々に自分の利益に反して行動させるのは難しく、平均的な人にとって家の売買プロセスは、ある程度の教育なしに乗り切るには複雑すぎることがある。
可決され得る最大の改革は、NARとMLSの分離だと思う。
Sitzer/Burnett事件としても知られている。事件記録はhttps://www.courtlistener.com/docket/15018641/sitzer-v-natio...にある。
今日この判決が実際に何を変えるのかと聞かれたとき、こう短く答えた
大きな変化は期待していない。これらの訴訟が最初に提起された頃より、今の市場はより均衡している。多くの売主は、買主側エージェントへの報酬を提示するほうが有利だと考えるだろう。再び売主優位の市場に戻れば、一部の買主は自分のエージェントに直接費用を払う必要が出てくるかもしれず、その費用をローンに組み込む方法が必要になるかもしれない
その過程での問題は貸し手のほうが私よりよく知っているだろうが、すでに他州ではそうしているように見える。これらの訴訟の問題の一つは、代理関係と支払い主体を混同していることだ。ワシントン州やオレゴン州のような州は、サブエージェンシー以後、買主に明確に見えていなかった代理の問題を修正しようとしている。ただし、買主が買主側エージェントへの報酬を直接支払わなければならないなら、買主にとってより高い費用になることは疑いにくいと思う
オンラインで見ると、どの家が買主側エージェントに3%を払うのか、1.5%を払うのかは分からなかったが、あなたのエージェントは知っており、より多く支払う家へ誘導できた
なぜ買主にとってより高い費用になるのか分からない。マクロで見れば、取引費用はすでに価格に織り込まれているのではないか？住宅には市場のコスト構造とは独立して存在する絶対的な価値があり、買主がコミッションを直接払うと、現行の仕組みで評価されるその金額の上に「追加で」払うことになる、という考えなのか？
要するに、コミッションを「費用」と分類するのか、「売主の提示価格に隠れているので住宅価値の一部」と見るのかの問題なのか？
そうでないなら、「10万ドルあるから10万ドルの家を買う」と言っていた買主が、今度は「10万ドルあり、自分のエージェントが約3千ドル請求するだろうから、9万7千ドルの家を買わなければならない」と言わない理由は何だろう？それが新しい標準になれば、以前は10万ドルで買えた人たちが今は9万7千ドルまでしか買えないことをすべての売主が知ることになり、それに合わせて価格を下げざるを得ず、相殺されるのではないか？
自分なら可能であれば、エージェントを定額制で雇いたい。より高い家を売るほど稼げるようにするより、より良い取引を見つけてくれることに報酬を払いたいからだ。ただし、これが言われている買主の費用増の一部なのかもしれない。買主側エージェントが今売主から受け取っているよりも、買主から直接もっと多くのコミッションをむしり取れるという話なのかもしれない
自分がエージェントなら、問題はこの判決が自分の分厚いコミッションを脅かし得ることだろう。陪審が述べたのは、National Association of Realtorsがエージェント手数料を高く維持するために談合し、それが反トラスト法に違反したということだった
不動産エージェントは詐欺だ
ブローカーを使えばいい。双方から固定で**1.5%**ずつ同じ人に払う仕組みのほうがいい