航空画像をもとに顧客を排除する住宅保険会社
(wsj.com)- 住宅保険会社はドローンや航空写真で屋根、庭のがれき、未申告のトランポリンなどを確認し、保険契約の継続可否に影響を及ぼしている
- 北カリフォルニアの Cindy Picos は先月、住宅保険会社から契約解除を通知された
- 解除理由は屋根の航空写真だったが、保険会社はその写真を顧客に見せていない
- Picos は、保険会社が「別の家を見たのだと思った」と反応し、自宅の屋根は良好な状態だと考えている
- 顧客が直接確認しにくい航空画像による判断が、住宅保険から除外される根拠になり得る
航空画像で住宅を点検する保険会社
- 保険会社はドローンや航空写真で住宅の外部状態を確認する
- 確認対象には屋根の状態、庭のがれき、届け出のないトランポリンなどが含まれる
- このように収集した画像は、住宅保険会社が顧客のリスク要因を判断する根拠として活用される
Cindy Picos の事例
- 北カリフォルニア在住の Cindy Picos は先月、住宅保険契約を解除された
- 保険会社が示した理由は、彼女の屋根の航空写真だった
- Picos はその写真を確認できず、保険会社は写真の公開を拒否した
- Picos は自宅の屋根が問題のない状態だとして、保険会社は別の家を見たようだと反応した
1件のコメント
Hacker News の意見
ここでプライバシー上の懸念がなぜ大きいのか、よく分からない。保険会社は引受審査の際に実際の住宅検査を求めることもできるし、家の状態が保険会社の関心事であることは明らか
すでに世界中の誰もが Google Maps で見られる屋根の航空写真が、なぜそこまで大きな問題なのか分からない
情報が正確なら同意する。プールはないと言って保険に加入したのに実際にはプールがあるなら、保険会社にうそをついたことがばれなかったからといって怒る理由はなさそう
警察は昔から容疑者を尾行できたが、費用がかかるためまれにしかやらなかった。保険会社が宇宙から全員の家を安く検査できるようになれば、結果として完璧な状態の家は保険料が下がり、それ以外は上がるだろう。家の状態が悪い人ほど、一般に追加費用を負担しにくいという点で問題になり得る
悪いリスクを除外する過程で良いリスクまで一緒に外れるのは望ましくないが、迫りくる壊滅的な気候イベントを考えれば許容できると見ているようだ。保険会社は論理的に行動しており、おそらく法的にもそうできるのだろうが、その過程に巻き込まれた人々にとっては不公平だ。気候変動のせいで、誰もが適応するか死ぬかを迫られる巨大な体系的混乱の一部だと思うと不安になる
リフォーム中には自分の庭にもがらくたの山ができたことがある。衛星がごみ処理場に持って行く前日に通過したら、翌日に片付いたかどうかを知る手段はない。現地検査なら簡単に説明できる。衛星写真について釈明することはできるだろうが、その時点ではすでに解約後なので、保険を復活させるのははるかに難しくなる
保険会社がリスクをより正確に評価できるほど、保険が加入者に提供する価値は 0 に近づく
以前、保険テクノロジーの持株会社である Verisk で働いていたが、その会社は飛行機と特殊カメラで人々の屋根の写真を撮る会社を所有していた
EagleView がその技術アイデアを自社の特許だと主張して特許侵害訴訟を起こし、最終的に和解した。「戦略的提携により、顧客は Verisk の Xactware プラットフォーム内で EagleView の技術にシームレスかつ統合された形でアクセスできる」といった内容だった。Xactware は顧客、つまり保険会社が保険金請求にいくら支払うかを計算する製品。全体のアイデアは請求処理を高速化することだ。保険査定員が屋根の損傷を見るために家まで行く必要がなくなる。ただし、保険金請求詐欺の防止に関してかなり高度なことをしていた部門もあったので、この状況は驚きではない
1: https://www.verisk.com/company/newsroom/verisk-and-eagleview...
Verisk は他社よりも手続きを悪名高いほど難しくしており、チケットシステムで「ethics」通報を開始しなければならない
https://secure.ethicspoint.com/domain/media/en/gui/69464/ind...
監視そのものより、保険会社が消費者に救済手段を与えずに恣意的に更新を拒否することのほうが心配だ。保険はそれ相応の理由で強く規制されており、不安ではなく安定の源であるべきだ
州によって、保険監督当局者は選挙で選ばれることもあれば任命されることもある。任命職はたいていより合理的で、選挙職は「保険料の引き上げ＝怒った有権者＝再選可能性の低下」なので、そうでない場合が多い。長い間、保険会社は十分な保険料調整の承認を得るのに苦労してきた。コロナ禍に実際に聞いた言葉は、「息子よ、私は{都市}の中心街を窓から見ているが、道路に車は多くない。保険料の値上げは承認しない」だった。自動車部品のサプライチェーン崩壊、人件費の上昇などで損失が増えているという実データがあったにもかかわらずだ。私たちは、データとトレンドラインが大きな損失を予告していることを知りながら、保険を売って最善を願うしかなかった。時間がたつと、これらの会社はすべて大きな損失を出し、選択肢は二つしかなかった。保険料引き上げの承認を試みるか、市場または当該保険種目から撤退するかだ。カリフォルニアでは後者のほうがよい選択だ。少なくとも自動車保険では、信用情報、テレマティクス、その他予測力の高い属性をリスクの価格設定に使えないからだ。その結果、事実上リスクがプーリングされ、全体として全員の保険料が上がる。要するに、カリフォルニア当局が自ら招いた結果だ。他の州では一つ目の選択肢が可能だが、ここ数年は妥当な引き上げを得るのがほぼ不可能だったため、いまでは引き上げ幅がはるかに大きくなっている。結局、請求書が届き、誰にとっても悪い結果になった。選択肢は、より高い価格、保険を入手できないこと、または限られた提供者が再保険を確保できずリスクを分散できないため、消費者が負担できない保険料につながって無保険になることだけだ
複数の州には、保険料を年にX%以上上げてはならない、または州の保険監督官の承認なしにはそもそも上げられない、という法律がある。山火事やハリケーンのリスクが想定より大きくなり、労働市場の硬直性とインフレで修理・再建費用がはるかに高くなったなら、保険会社は保険料の引き上げなしに収益性を保って保険を提供することはできない。ところがその引き上げが禁じられているなら、契約を打ち切るのは当然だ
実際には恣意的にやっているのではなく、価格が保険提供コストをもはや賄えなくなっているためにそうする場合がほとんどだ。私がある商品の価格にもう価値がないと判断すれば、取引をやめるのと同じだ。合理的な対応は値上げだが、状況によっては規制のためにそれが不可能になる
多くの不動産所有者にとってストレスの大きい状況だ。最近の高インフレが修理費に与えた影響、とりわけ大規模災害の後に価格がさらに大きく跳ね上がる傾向を実感できていないのかもしれない
「屋根が20年もので、ひょうが一度降れば吹き飛ぶほどなら」というくだりを見ると、米国では20年しか持たない屋根を設置することを人々が考慮している点に驚く
英国では、祖父母の世代が設置したと記憶している屋根を葺き替えようとは思わない。普通は100年ほど経ってから屋根を手入れし、そのときも点検して傷んだ部分だけを交換する。私の350年もの家にも、まだ元の屋根の一部やスレート瓦などが残っている
米国の平均的な住宅は2,200平方フィートで、屋根面積は1,700平方フィートほど。そうなると、1,700ドルと11,900ドルでは大きな差がある。施工費などを除いてかなり甘く見積もってもそうだ。結局、平均的な住宅所有者は大きな家を持っており、大きな屋根はそれだけで高い。30年以上持つ高品質な屋根が欲しくても資本が必要で、平均的な所有者には手が届きにくい
出典:
https://www.architecturaldigest.com/reviews/roofing/slate-ro...
https://www.architecturaldigest.com/reviews/roofing/shingle-...
https://www.rocketmortgage.com/learn/average-square-footage-...
https://www.rubyhome.com/blog/roofing-stats/
下の別コメントでも書いたが、米国では地質学的な理由から屋根用スレートは事実上入手しにくく、あったとしても良質なウェールズ産スレートより品質がはるかに低い。それでもある程度は同意する。米国の屋根材は全般に、英国や欧州で使われるものより耐久性がかなり低く、その理由は完全には理解できない。ただ、英国では非常に多くの人が、実質的に断熱されておらず、断熱するのもほぼ不可能な建物に住んでいる点も驚きだ。冬が穏やかとはいえ、第二次大戦後に建てられた何百万戸もの家では、暖房をつけるたびに膨大な熱がレンガ壁から逃げていく。米国式の木造軸組建築は、雑にやると問題があるが、壁をある程度断熱しやすく分かりやすいし、Passivhaus基準まで引き上げるのも難しくないという利点がある
結果として、建物は流行のルールに合わせて建てられ、現在の居住者より長持ちするように建てるのは愚かな金の無駄に見えることがある
1980年代に増築した部分はすでに一度屋根を交換する必要があったが、おそらく施工品質が悪かったせいだと思う
屋根材の選択は建築基準や法規の影響も受け、それは国や地域によっても異なり、耐火性、断熱性、その他の安全・性能基準のために特定の材料を求めることがある。費用対効果も要因だ。ハリケーンが激しいFloridaのような場所では、アスファルトのアーキテクチュラルシングル以外に金をかける理由はあまりない。金属屋根にする人もいるが、どうせ飛ばされるなら、なぜわざわざそうするのかという話だ
私たちは「コンピューターがダメだと言っています」というディストピアへ突き進んでいる。生活や財政に影響する決定がコンピューターによって下され、最低賃金レベルの権限のない従業員がそれを伝える
健康保険会社も住宅保険会社の行動に触発されるだろう。「喫煙したことはないと申告しましたが、ドローン映像ではあなたと煙の柱が同じ区域に映っています。AIがタバコの煙と検知しました。保障は取り消され、この決定は最終です」といった具合だ
保険は (a) リスクを計量し、(b) その保障に公正な価格を付けることを基盤に機能する
長期的には、(a) をよりうまく行い、その結果 (b) もよりうまく行うことは全員の利益になる。あまりにも長い間、特定のリスク保障は過小な価格で売られてきた。結局、手頃な保険を見つけるのが難しい、あるいはそもそも保険に入れないということは、リスク水準と、保険会社がそのリスクに適切な価格を付ける能力について何かを物語っている。規制当局はしばしば現実に大きく遅れ、その被害は保険会社と消費者の双方に及ぶ
Climate change is coming for America’s property market
Insurance is supposed to signal risk. Policymakers should let it
https://www.economist.com/leaders/2023/09/21/climate-change-...
Parts of America are becoming uninsurable
Blame growth in hazardous areas, climate change and bad policy
https://www.economist.com/united-states/2023/09/21/parts-of-...
そうしなかった理由は、不透明なシステムが保険会社自身の不透明な慣行を維持させてくれるからだ
今度は火災、洪水、嵐のようなより大きなリスクにも適用すべきだ。予防をはるかに真剣に扱う必要がある。実際にこうした試みはある
火災安全:
https://www.npr.org/2023/08/24/1195331310/red-roof-house-fir...
嵐への安全対策:
https://abcnews.go.com/US/mexico-beach-home-survives-hurrica...
新築や改修工事では、こうした建築を義務化すべきだ。既存の高リスクを低リスクに変えるために補助金を出すことにも価値があるかもしれない。リスク地域での建築禁止にはもっと厳格であるべきで、保険会社がリスクに応じて価格を付けることをもっと受け入れるべきだ。そうすれば保険会社が州から撤退せず、他の地域はより一般的なリスク水準に合わせて価格設定できる。同じ問題が再び起きる地域では、緩和策なしに再建を認めるべきではない。洪水地域の3軒目の家まで、私たちが費用を負担する必要はない。ただし、最初の被害の後に洪水に耐えられるようにできるなら、それはよいことだ
California の Auburn は不適切な場所であり、保険に加入できないようにすべきで、郊外の住宅所有者のツリーハウスのような生活様式を、私の税金や保険料で補助したくはない
この特定の人物の屋根が腐っていたかどうかは本質ではない。いま不動産スプロール産業は、設計速度の110%で印刷機を回しながら、文明の縁で暮らす人々が不当な扱いを受けているのだと皆を説得しようとしている。しかし、都心の耐火建築物に座って見ている私の視点は違う。California には大規模な調整が必要で、その過程でスプロールを支える消防、保険、道路の補助をやめるべきだ
問題の不動産: https://www.google.com/maps/place/2350+Buttes+View+Ln,+Aubur...
同じ論理なら、Auburn の人々も、都心に駐車して割られる車の窓や、歩いているときに面積当たりの犯罪が多い場所で誰かに傷つけられる追加リスクを補助していることになる。都心から遠くに住んでいても、都市のきれいな空気のために車の排ガス検査を受けなければならない。社会があらゆるリスクを受け入れるべきだという意味ではないが、自分に直接利益をもたらさないリスクや費用にはすべて反対するという流れは非常に懸念される。結局、現在の経済状況に戻ることになるのは分かっている。誰もが苦しいと感じれば、他人を思いやる余地は小さくなる
衛星打ち上げが計画どおり進めば、2030年には画像が毎日更新される可能性があると、画像会社と仕事をしているコンサルタントの Neil Pearson は言う
「不動産を高解像度で毎日監視できるようになると、プライバシーの観点で興味深いことになり得る。少し Orwell 的だ」というくだりがある