住宅における反アバンダンス批判は誤った主張である
(derekthompson.org)- 住宅不足の主因を法的規制とする見解が、主流派の経済学者や学界で支持されている
- 反(反)独占陣営で主張される大手建設会社の供給抑制論は、実データと現場の専門家の意見と一致しない
- 主要な研究論文でさえ、ダラスなどほとんどの大都市に適用できない基準であることが確認されている
- 市場集中度だけで独占的行為を規定することは難しく、現実には規模の経済などが有利になる場合もある
- 主張の根拠として提示された産業分析、引用、研究などは、多くが文脈を外れたり歪曲されたりしており、信頼できる証拠と見るのは難しい
はじめに：住宅供給不足問題と批判的視点
- 反(反)アバンダンス関連書籍への最も鋭い批判は、反独占運動の陣営から出ている
- この陣営は米国の最大の問題を独占と大企業の腐敗に見出している
- 著者とEzra Kleinは、ここ数十年間、住宅供給の主要なボトルネックはゾーニング規制と最小敷地面積などの法的障壁だと強調しており、これは多数の経済学者と学者が同意する主流見解である
- 反独占陣営は、大手建設会社が利益のために意図的に供給を抑制していると主張し、これに対して独占是正的政策手段の導入を求めている
- 筆者はこれらの主張の説得力が弱いと考え、開発業者の収益率が特に上昇していないことを指摘する
ダラスの住宅市場分析への反論
Musharbashの主張：ダラスは住宅建設の寡占市場
- Musharbashは、ダラスで住宅価格が大きく上昇し、大手建設会社が市場を支配して競争を抑制していると主張している
- 政策当局に対し、大手建設会社への強い規制を要求している
専門家による検証結果
- Musharbashが引用した主要な経済学者と市場アナリストへのインタビューの結果、理論が誤って適用されているか文脈が歪められたという証言を聞いた
- ダラスが寡占だと主張するために用いられたQuintero博士の論文基準が、実際のダラス市場には全く適合しないことが確認された
具体的な事実確認
- Quintero博士は、ある都市の新規住宅供給の90%を5〜6社が占める場合に、寡占的な弊害が生じうると説明している
- ダラスの場合、上位2社が30%、上位6社が50%程度にすぎず、寡占の定義には当てはまらない
- 全米主要50都市のうち49都市がQuintero基準に達しておらず、信頼できる寡占の証拠はない
- Musharbashの主張と引用は、論文の主要著者でさえ同意していない
Quintero論文の限界と追加の疑問点
- Quintero論文は、2006年（住宅市場のバブル期としては理想的でない基準年）をベースにしているため、結果の信頼性に疑問が生じる
- 全米50都市のうち49が基準に達していないにもかかわらず、年間1,060億ドルの生産損失という結論に整合性がないと指摘されている
- 論文でも、大手建設会社が新興郊外や小都市でのみ有意に集中しうることを認めている
ダラス現地の専門家インタビュー：独占・寡占主張への反論
- Builder’s DailyのJohn McManusは、Musharbashが何度も引用している人物である
- 実際には大手建設会社が価格上昇の主要因だという主張には同意せず、むしろ土地利用規制とゾーニングなどの規制の方がより大きな問題だと述べた
- 規制によって初期参入コストが上がり、低所得者向け住宅供給が阻まれることを説明している
- Musharbashが『市場独占』として引用した発言は、作業スケジュールの安定を意味するだけで、政治的意味ではないと彼は明らかにした
業界専門家分析の引用の限界
- ResiClubのLance Lambertも、大手市場集中を住宅供給縮小の主な要因とは見なしていない
- 逆に、大手中心の市場は資本力と規模の経済により、長期的により多くの住宅を供給できると解釈している
- 小規模建設会社だけが残ると、危機時の回復力低下という懸念もある
- 大企業の存在は、特定産業では社会的利益になる場合があることを強調する
市場集中度の数値だけでは独占的行為の判断が困難
- Duke UniversityのJames Roberts教授は、**「何社が何％を占めるか」**という数値だけでは有意な独占判断が難しいと説明する
- 独占が実際に価格上昇、品質低下、下請け業者の不利などの実質的問題を引き起こしているかどうかは、各事例ごとに詳しく分析することが必要だと明らかにした
独占・住宅論争の実証的証拠不足
- 実際、大手建設会社が供給を制限して価格を上げたという実証研究はほとんど存在しない
- 引用論文、コラム、記事のほとんどは、根拠やデータに裏付けのない、主張への主張を積み重ねた構造になっている
- 新しい研究でさえ、参照論文にのみ依存し、実証的な検証が欠けている
結論および提言
- 実際、独占は消費者被害とイノベーション抑制、社会的損失を招きうる
- しかし、根拠のない過剰な独占規制は逆に産業に損害を与え、政策への信頼低下を招くリスクがある
- 住宅産業内の独占規制論においては、実証データと客観的検証が必ず必要である
- Musharbashのエッセイは、専門家インタビュー、研究引用、解釈などにおける信頼性の欠如が指摘されている
- 政策立案者は探偵のように事実を調査した後に判断すべきであり、反独占運動もこの点を念頭に置くべきである
次回の記事では、ダラスで実際に何が起きたのか、寡占以外の住宅価格高騰の要因について扱う予定である
1件のコメント
Hacker Newsの意見
最近、私たちが読むジャーナリズム記事の多くが過剰に編集され、ほとんど取材すらされていないことに改めて気づかされた。基本的な現場取材がどれほど強力かも分かった。Derek Thompsonは非常に頭の切れる書き手だが、住宅経済の専門家ではない。彼は論文を読み、その論文で引用された専門家たちに電話をかけただけで、その論文のナラティブは崩れた。Hacker Newsではジャーナリズムがよく批判されるが、実際には深い取材があまりにも少ないからだと思う。私は最近ThompsonのSubstackを楽しく読んでいる。
昔は記者たちがCity News Bureauのような場所でキャリアを始めていた。シカゴのCity News Bureauは100年間、現場ニュースの取材を担っていた。新人記者たちはすべての警察署、大きな事件、火災、裁判現場を回り、事実を徹底的に確認していた。この機関の有名なモットーは「たとえ母親が愛していると言っても、自分で確認しろ」だった。こういう仕組みが再び必要だと思う。今のニュースは報道資料から始まることが多いので、読んだ後に出発点が何だったのか自問すべきだ。以前は実際に街を駆け回って取材していたが、今はコメンテーターの比重が高すぎる。City News Bureauを扱った本『Hello, Sweetheart, Get Me Rewrite』もおすすめする
The Atlanticの記事について論じるとき、メディアが基本的な現場取材より世論分析に偏っているという話には同意する。大手メディアも深く入り込まず、たいてい話題になっているテーマを皆で追いかける傾向が強い。オールドスクールなジャーナリズムから学ぶことは多く、実際にその取材を実践している人たちもいるのに、その役割を専門ジャーナリストではなく普通の市民記者が担っている現実は苦い。たとえばD.C.検察庁で刑事事件の2/3が放置されていた事実は、匿名のインターネットアカウントDCCrimeFactsがデータを直接掘り起こして明らかにし、その後になって主要メディアが報じ始め、改革につながった。FAAスキャンダルのときも、ある法科大学院生のブログ記事が最も決定的な情報だった。やはり現役記者より市民の個人的プロジェクトが実際の変化を導くことが多いのは、一方では驚きであり、また一方では残念な現実だ。
Abundance YIMBYism（供給拡大・住宅擁護運動）には欠点が多い。ジェントリフィケーションと立ち退き、市場価格住宅のトリクルダウン効果の弱さ、低所得者向け公営住宅の必要性という核心的な問題に十分答えられていない。ジャーナリストが相手の弱い論理だけを攻撃し、本質的な批判を無視するとき、称賛すべき点はないと思う。
Derek Thompsonが論文著者たちに直接電話したことをナラティブ崩壊の力だと評価していたが、Matthew Stollerが同じ人たちに再び電話したところ、Derekが彼らの見解を誤って伝えていたようだと言っている。つまり、現場取材（自分の足で動くこと）が権威や名声をもう一度崩したわけだ。
「本当のジャーナリズムとは何か」という議論を何度もしてきたが、Ian Betteridgeは「ジャーナリストは電話を取る」と言っていた。表面的には少し古臭く聞こえるが、実際には内容確認のために何十件も電話し、メールし、再依頼するその粘り強さこそが本物のジャーナリズムの基準だと思う。インターネットの影響、下がった報酬、生産圧力などがこうした取材不足を招いたが、結局ジャーナリズムは熟練を要する職業技術だ。だからこそ、そうした本当のジャーナリズムの希少性はいまなおいっそう価値があると感じられる。
記事で「anti-trust left」という言葉が繰り返されるたびに没入感が削がれた。読者の立場では、この文章が自分を「反トラスト左派とは違う、もっと分かっている陣営」に置こうとしている感じが強くした。相手を藁人形化し、集団へのシグナルを送っているように感じられた。しかも出典を本当に電話で確認したのか信頼できず、自分は客観的真実だけを示したと主張しながら、「anti-trust left」だけを責めているが、本当にそうとしか見られないのか疑問だ。
私はかなり左派（サンディカリスト・アナキスト）だが、上で言ったような感覚は少しあった。それでも、わざわざ心配するほどではないと思う。彼は「左派全体」ではなく特定の立場だけを指摘したのだと考えるからだ。そして左派の内部でも住宅政策に対する意見は非常に多様だ。反トラスト、資本所有の制限、脱商品化、全面的な公営住宅など数多くの違いがあるが、冗談めかして最も左派を嫌うのは同じ左派だという話もある。
Matt Stollerなどメディアの代表的な「anti-trust left」グループがあり、Derek ThompsonやEzra Kleinのような「abundance liberals」グループもいる。民主党／左派・メディア・学界・政策分野の中で、この二つの勢力が大衆の関心と信頼をめぐって激しく競争している。両者の資源は有限で、事実上ゼロサム競争だと見る。
過剰な規制が住宅問題の90%だと思う。合理的な市場なら、アパート群は老朽化とともにより安くなり、上位階層が引っ越すことで既存住宅が市場に出回るはずだ。しかし多くの自治体はそうした好循環を認めない。新規開発に安価住宅のクオータを義務づける。ホームレス向けユニット1戸に60万ドルまでかかる(例の建物)。低所得者向けバウチャーやSection 8プログラムは悪夢のようだ(11年待機リスト)。原因は二つある。第一に、家を建てるのがあまりにも難しくなったこと。カリフォルニアでは「新しい建物が自分の日当たりを遮る」という理由だけで工事が遅れる。駐車場義務化によって住宅より車のスペースが優先され、建築費の30%が駐車場に消える。都市も何十年も前に問題を先回りして解決すべきだったが、遅すぎた。個人としては手の届く場所へ移るしかない。LAで4世代続いたが、家族の半分は去った。中産階級の給料でも十分暮らせるが、住む都市は自分で選ばなければならない。高い都市に残って政治家が解決してくれるのを期待することはできない。
「過剰な規制が原因の90%」という主張に対して、住宅危機は先進国の大半（ヨーロッパ、日本、米国）で見られる。問題は規制よりはるかに広範なグローバル要因だと思う。
「合理的な市場」という論理も規制によって生まれたものかもしれない。大金を投じてアパートを建てるなら、投資保護のためにさらに規制を求めてロビー活動をしたり、所有者は景観保護や騒音遮断など追加規制を合理的に望んだりしうる。こうした論理もすべて、人間として理解できる行動だ。
ワシントンDCでは、一人の人間がすべての地域会議に出席して、数百戸規模の住宅建設を挫折させている。
住宅価格が規制に比例するなら、密度の低い地域が常に安いはずだが、実際には大都市の住宅がいつも高い。規制の少ない大都市も例外ではない。人間が作る「合理的な市場」とは、まるで「dry water」のような不可能な概念だ。本質的な問題は住宅が資産と見なされていることであり、政策も不動産が株式のように収益率を生む構造を作ることに集中している。株式は生産性向上によって価格が上がるが、住宅価値はより高くなるときにしか上がらない。
住宅価格が上がる、あるいは下がらないことを望む大規模なロビー集団が存在する。まさに住宅所有者たちだ。そして高位の政治家たちも普通は1軒以上の家を持っており、一緒に住宅価格維持を望んでいる。
高位政治家が住宅を保有していること以上に、住宅所有者は賃借人より投票率が50%も高い。しかも賃借人の中にはそもそも投票資格のない人も多い(関連資料)。
住宅価格の下落を望まないのは所有者だけではない。銀行も住宅価格が下がれば債務不履行が増え、融資利子への需要が減って損をする。都市もデベロッパーと固定資産税収に依存しているため、価格下落は歓迎できない。
住宅価格が下落すれば経済への悪影響が大きい。ローン仲介業者、建設会社、資材供給業者はみな損をする。私が見る限り最善の解決策は、住宅価格が横ばいになり、一般インフレに応じて相対的に手頃になることだ。
新規住宅建設に全力投球する大規模ロビー集団も存在するが、それは不動産デベロッパーだ。政治家は大規模な政治献金を必要とするため、ここに深く絡んでいる。
NIMBY（住宅開発反対）運動では、住宅価格の下落が実際に何を意味するのか真剣に考えるケースをあまり見ない。巨大な地域全体で住宅価格の下落が長期間許容されるのは、事実上不可能に見える。少しでも気が滅入らない現実的な期待をするなら、インフレに対してわずかな価格上昇が最も可能性の高いシナリオだ。
住宅難の根が富の不平等にあるという点について議論したい。供給が十分でも、富裕層が追加の市場供給をすべて買い占め、貧しい人々に貸し出すことになる。Pikettyの論理が働き、利益を再投資しながら富の格差が拡大し続ける。結局、家は増えても少数がすべてを所有する結果になる。私としては、一次居住用の戸建て住宅投資には法的な制限を設け、新築規制は緩和すべきだと思う。
富裕層が賃貸用物件を大量購入する現象が、実際にそこまで一般的だとは感じない。バンクーバーに住んでいたが、その地域の家の大半は実際に住んでいる所有者だった。しかし100年間で住宅戸数は増えず、バンクーバーに住みたい人口は10倍に増えた。問題は物件が買い占められたことではなく、新しい供給が増えなかったことだ。しかもバンクーバーはグローバルな不動産目的地なので、世界中の富裕層と競争しなければならない。私は数年前にそこを離れて別の場所へ引っ越したが、バンクーバーはもうカナダ人のための場所ではないと感じる。政府が外国人投資、実居住でない所有への課税、許認可要件の緩和、金利引き上げなど実効性ある措置を取らない限り、効果は見込みにくい。
Piketty理論は需要が無限であるという前提に立っている。実際には北米の都市が100年間、一戸建て以外のあらゆる住宅形態を違法化してきたためにこの現象が深刻だが、需要は実際には無限ではない。もしPikettyが正しければ、面積当たりのインフレ調整済み住宅価格はいつでもどこでも上がり続けていたはずだ。実際には建設ブームのとき賃料は安定または下落し、最も住宅を建てなかった場所で価格が急騰した。車も同じ論理なら富裕層が全部買って貸し出せたはずだが、車の需要には人為的制限がないので供給がすぐに追いつく。住宅も同じことが可能だと思う。
家を建て続ければ、いつかは人々が望む数より住宅の方が多くなる。その時点で価格は下がる。誰も貸したがらなければ、より安く出すか売るしかない。結局、需要を完全に上回ればいつでも価格下落は起こる。
富裕層が追加供給ユニットを全部買うとしても、その住宅を賃貸に出さなければならず、既存物件と競争することになる。そうなれば価格は下がる。
富の不平等が住宅難の根本原因だという明確な証拠はない。実際には住宅の供給不足が核心だと思う。しかも富裕層が供給を買って賃貸に回したとしても、賃貸供給の増加はすぐに家賃下落につながる。
住宅問題は実際には文化的な問題だ。私たちは高密度開発や交通インフラ整備に反対してきたが、その理由は住宅価格の下落を望まない多数の住宅所有者、経済的不安定、政治的再選失敗の可能性にある。米国で新規住宅供給が大都市ではなく郊外・外縁部で行われるのもそのためだ。農地のある都市で分譲を増やし高速道路を通せば、誰も住宅価格で損をせず、デベロッパーや自動車・エネルギー産業も得をする。テキサスなどはこのパターンで成長しているが、SFやNYCの郊外・外縁部にはそうしたモデルすらない。進歩的都市文化には、自ら積み上げた「囲い」と「特権」への自己満足がある。個人的にはこの構造は解けないと思う。SF/NYCのような都市は限界に達しており、問題解決には別の場所から密度を上げなければならない。リモートワークの積極活用、オフグリッドおよび低コストの基盤インフラ、公共交通中心の都市、直接的な移住奨励金など革新的な政策が必要だ。些細な許認可改革だけではとても足りないと思う。
Gary’s Economicsによれば、住宅が高い原因は富の不平等だ。資本集中が深まると超富裕層が資産価格を押し上げ、最近の金価格急騰のように住宅も同様に高くなる。政府の景気刺激策も結局は富裕層に吸収される。世界の主要都市の大半がこの構造だ。
関連動画
実際、すべての金属、ほぼすべての原材料価格がBLSの公式CPI数値よりはるかに大きく上がっている。これは商品市場よりも、むしろ公式インフレ指標の信頼性により大きな疑問を投げかける。
因果関係は逆だ。住宅規制が不平等の100%を説明する。容積率緩和だけでも過剰な不平等は事実上消えるだろう(Brookings論文)
私は経済学に詳しいわけではないが、Garyに言及する人たちはどの陣営であれ、Garyは経済学的に信頼できる人物ではないという点で一致しているように見える。
どれだけ裕福でも、一世帯が同時に住める家は一軒だけだ。ビリオネアが別荘やペントハウスをいくつも所有していても、そうした家はもともと一般人が住める物件ではない。超高級物件の買い占めが住宅難の核心原因ではない。
オンラインで起きている論争と、実際の地域社会の住宅対立を比べると、Twitterで聞こえてくる「反トラスト左派」より、地上ではNIMBY（資産価値や治安を懸念する人々）の声の方がはるかに大きい。実際、オフラインのコミュニティでは開発反対の方が主な抵抗だ。そして、あまりオンラインにいない左派の批判者たちは、「用途地域の緩和（Upzoning）と公営住宅は必ずしも対立しない」という点を次第に受け入れているように見える。
現在の住宅市場批判には、住宅の「質」への言及が必ず欠かせない。最近訪れたアパートは、極端に狭い空間に粗末な窓とドアが付いているだけだった。私は天井9フィートの家に住んでいるが、新しく見た場所はとても失望させられた。最近建てられた賃貸住宅も防音がなく、ドアの材質も紙のようで、壁はどれも曲がっている。30年前に住んでいた2ベッドルームのアパートが、今日では150万ドル以上の価値を持つ。品質インフレも無視できない。
関連記事
供給制限がこうした現象の原因だ。許可を10倍に増やすだけでも、こういう低品質ユニットは競争力を失う。供給不足が問題の核心だ。
最近引っ越さざるを得なかったアパート（2023〜2024年築、「ラグジュアリー」と宣伝）も、1か月間お湯が出ず、壁や床があまりに薄くて上階の住人の足音まで全部聞こえた。
品質はおそらく期待した形では改善されていないが、コード上のあらゆる条件（12フィートごとのコンセント、アリゾナの暑さ、カリフォルニアの地震、フロリダのハリケーン、ミネソタの寒波、各種災害など）には適合しなければならないので、現実には材料費がもっと安くあるべきだ。建築基準法の要求が大きくなるにつれ、結局のところ選択肢はスターターハウス向けの低品質素材しかなくなる。
アパートは「狭い」または「ラグジュアリー」という評価以外では評価されにくい。何をしても批判される構造だ。
オーストラリアでは住宅危機が主に供給不足とNIMBY（住宅開発反対）の論理で説明される。しかしメルボルンは全国で4番目に高い都市から、次第により手頃な都市へと変わった。主因としては、土地税改正が売買投資を抑制し、不動産投資家が他州へ移ったことで価格上昇が鈍化したことがある。供給も重要だが、実際に価格を押し上げているのは投資需要だと思う。