住宅における反アバンダンス批判は誤った主張である

• 住宅不足の主因を法的規制とする見解が、主流派の経済学者や学界で支持されている
• 反(反)独占陣営で主張される大手建設会社の供給抑制論は、実データと現場の専門家の意見と一致しない
• 主要な研究論文でさえ、ダラスなどほとんどの大都市に適用できない基準であることが確認されている
• 市場集中度だけで独占的行為を規定することは難しく、現実には規模の経済などが有利になる場合もある
• 主張の根拠として提示された産業分析、引用、研究などは、多くが文脈を外れたり歪曲されたりしており、信頼できる証拠と見るのは難しい

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はじめに：住宅供給不足問題と批判的視点

• 反(反)アバンダンス関連書籍への最も鋭い批判は、反独占運動の陣営から出ている
• この陣営は米国の最大の問題を独占と大企業の腐敗に見出している
• 著者とEzra Kleinは、ここ数十年間、住宅供給の主要なボトルネックはゾーニング規制と最小敷地面積などの法的障壁だと強調しており、これは多数の経済学者と学者が同意する主流見解である
• 反独占陣営は、大手建設会社が利益のために意図的に供給を抑制していると主張し、これに対して独占是正的政策手段の導入を求めている
• 筆者はこれらの主張の説得力が弱いと考え、開発業者の収益率が特に上昇していないことを指摘する

ダラスの住宅市場分析への反論

Musharbashの主張：ダラスは住宅建設の寡占市場

• Musharbashは、ダラスで住宅価格が大きく上昇し、大手建設会社が市場を支配して競争を抑制していると主張している
• 政策当局に対し、大手建設会社への強い規制を要求している

専門家による検証結果

• Musharbashが引用した主要な経済学者と市場アナリストへのインタビューの結果、理論が誤って適用されているか文脈が歪められたという証言を聞いた
• ダラスが寡占だと主張するために用いられたQuintero博士の論文基準が、実際のダラス市場には全く適合しないことが確認された

具体的な事実確認

• Quintero博士は、ある都市の新規住宅供給の90%を5〜6社が占める場合に、寡占的な弊害が生じうると説明している
• ダラスの場合、上位2社が30%、上位6社が50%程度にすぎず、寡占の定義には当てはまらない
• 全米主要50都市のうち49都市がQuintero基準に達しておらず、信頼できる寡占の証拠はない
• Musharbashの主張と引用は、論文の主要著者でさえ同意していない

Quintero論文の限界と追加の疑問点

• Quintero論文は、2006年（住宅市場のバブル期としては理想的でない基準年）をベースにしているため、結果の信頼性に疑問が生じる
• 全米50都市のうち49が基準に達していないにもかかわらず、年間1,060億ドルの生産損失という結論に整合性がないと指摘されている
• 論文でも、大手建設会社が新興郊外や小都市でのみ有意に集中しうることを認めている

ダラス現地の専門家インタビュー：独占・寡占主張への反論

• Builder’s DailyのJohn McManusは、Musharbashが何度も引用している人物である
• 実際には大手建設会社が価格上昇の主要因だという主張には同意せず、むしろ土地利用規制とゾーニングなどの規制の方がより大きな問題だと述べた
• 規制によって初期参入コストが上がり、低所得者向け住宅供給が阻まれることを説明している
• Musharbashが『市場独占』として引用した発言は、作業スケジュールの安定を意味するだけで、政治的意味ではないと彼は明らかにした

業界専門家分析の引用の限界

• ResiClubのLance Lambertも、大手市場集中を住宅供給縮小の主な要因とは見なしていない
• 逆に、大手中心の市場は資本力と規模の経済により、長期的により多くの住宅を供給できると解釈している
• 小規模建設会社だけが残ると、危機時の回復力低下という懸念もある
• 大企業の存在は、特定産業では社会的利益になる場合があることを強調する

市場集中度の数値だけでは独占的行為の判断が困難

• Duke UniversityのJames Roberts教授は、**「何社が何％を占めるか」**という数値だけでは有意な独占判断が難しいと説明する
• 独占が実際に価格上昇、品質低下、下請け業者の不利などの実質的問題を引き起こしているかどうかは、各事例ごとに詳しく分析することが必要だと明らかにした

独占・住宅論争の実証的証拠不足

• 実際、大手建設会社が供給を制限して価格を上げたという実証研究はほとんど存在しない
• 引用論文、コラム、記事のほとんどは、根拠やデータに裏付けのない、主張への主張を積み重ねた構造になっている
• 新しい研究でさえ、参照論文にのみ依存し、実証的な検証が欠けている

結論および提言

• 実際、独占は消費者被害とイノベーション抑制、社会的損失を招きうる
• しかし、根拠のない過剰な独占規制は逆に産業に損害を与え、政策への信頼低下を招くリスクがある
• 住宅産業内の独占規制論においては、実証データと客観的検証が必ず必要である
• Musharbashのエッセイは、専門家インタビュー、研究引用、解釈などにおける信頼性の欠如が指摘されている
• 政策立案者は探偵のように事実を調査した後に判断すべきであり、反独占運動もこの点を念頭に置くべきである

次回の記事では、ダラスで実際に何が起きたのか、寡占以外の住宅価格高騰の要因について扱う予定である