- 2010年代の急激な人口流入により 住宅不足と家賃急騰 を経験していたオースティンは、2015年以降、大規模な住宅供給拡大政策を実施
- 用途地域の変更、駐車義務の緩和、ADU（付属住宅）の許可拡大 などの規制改革を通じて、2015～2024年の間に 12万戸（30%） の新規住宅を追加
- その結果、2021年以降 家賃が15%以上下落。特に 低所得者向けの Class C アパート では11%低下し、全米大都市の中で最大の下落幅を記録
- 密度ボーナス、公債、Affordability Unlocked プログラム などにより、2024年に 低所得者向け住宅約4,600戸 を建設し、全米1位を達成
- オースティンは AIベースの許認可自動化、単一階段型中層建築の許可、最小敷地面積の縮小 などの追加改革により、持続可能な住宅供給体制を構築中
オースティンの住宅供給拡大と家賃下落
- 2010～2019年、オースティンの家賃は 93%上昇、住宅販売価格は 82%上昇 し、全米最高水準の上昇率を記録
- 2015年以降、市は 大規模アパート建設の許可、許認可手続きの簡素化、2億5,000万ドル規模の公債発行 などの政策を実施
- 2015～2024年の間に 12万戸（30%） の新規住宅が供給され、全米平均（9%）の3倍を超える成長
- 2021年12月の中央値家賃は 1,546ドル だったが、2026年1月には 1,296ドル に下落し、全米平均より4%低い水準
- 特に 50戸以上のアパート家賃が7%下落、Class C 建物は11%下落 し、低所得層の住居費負担を緩和
規制改革と住宅の多様化
- オースティンは 混合用途地区（Vertical Mixed Use, VMU） 制度を通じて、建物ごとの戸数拡大と駐車要件の60%緩和を実施
- 2024年2月時点で、VMU地域では 1万7,600戸以上 が建設または進行中
- 大学街および都心再指定区域 では、密度ボーナスプログラムを通じて 所得制限付き住宅を含む場合に建物高さ規制を緩和
- ADU規制緩和（2015） により、最小敷地面積を7,000→5,750平方フィートへ縮小し、2015～2024年に 2,850件を許可
- 2023年に駐車義務を全面廃止。全用途に適用した米国大都市では初
低所得者向け住宅拡大政策
- 密度ボーナスと公債 を組み合わせて低所得者向け住宅建設を促進
- 2018年の2億5,000万ドル、2022年の3億5,000万ドルの公債発行により、土地取得と住宅建設を支援
- Affordability Unlocked プログラム（2019） により、全住戸の50%以上を所得制限付きとする場合、建築規制を緩和
- 2024年、オースティンは 4,605戸の低所得者向け住宅 を建設し、前年比で2倍に増加
- UNO（University Neighborhood Overlay） と Downtown Density Bonus Program により、大学街と都心で高層建築を許可
家賃下落と住居費負担の緩和
- 2021～2025年、オースティンおよび郊外地域の 家賃は4%下落 し、実質（物価調整後）では 19%下落
- 同期間に全米では10%、テキサス州では6%上昇しており、オースティンの下落傾向が際立つ
- Class C 建物の家賃は11.4%下落、Class A 建物は2.6%下落
- 2017年の中央値家賃は地域中央値所得の95%水準だったが、2024年には 84%へ改善
住宅タイプの変化と供給構造
- 2015～2024年の新規住宅12万戸のうち、47%が大型アパート、25%が一戸建て住宅、残りは中小規模アパートおよびタウンホーム
- ADUは新規の一戸建て・連棟住宅全体の 7% を占める
- 郊外地域では同期間に 21万4,000戸 増加し、そのうち77%が一戸建てまたはタウンホーム形式
- 2024年のオースティンにおける一戸建て住宅比率は 50%未満 で、全米平均（71%）より低い
- 2021～2023年、オースティンは人口10万人当たり 957件のアパート許可 を記録し、テキサス州内で最高水準
今後の改革と持続可能な供給戦略
- HOME イニシアチブ（2023～2024） により、デュプレックス・トリプレックス・ADUの建設およびリノベーション手続きを簡素化
- 既存建物の半分以上を維持すれば、追加住戸の確保が可能
- 最小敷地面積を5,750→1,800平方フィートへ縮小 し、ヒューストンの事例を参考に改革
- 2024年の適合性基準緩和 により、一戸建て住宅近隣での建物高さ制限を540フィート→75フィートへ縮小
- Site Plan Lite 制度 により、3～16戸の小規模住宅の許認可手続きを短縮
- AIベースの事前審査ツール（2025） の導入により、設計審査時間を半減する見込み
- 単一階段型5階建て以下のアパート許可（2025） により、小規模敷地の活用と建設費削減を図る
結論
- オースティンは2010年代の急成長と住居費急騰に対応するため、規制緩和、許認可改革、公共投資 を組み合わせた多層的アプローチを実施
- これにより、あらゆる所得層が住める住宅供給の拡大 と 全米最大規模の家賃下落 を達成
- 主要政策は ▲アパート建設許可の拡大 ▲所得制限付き住宅へのインセンティブ ▲許認可手続きの簡素化 ▲小型住宅の活性化
- 強い需要と先手の政策が組み合わさり、2021～2026年に米国大都市で最大の家賃下落 を実現した事例と評価される
1件のコメント
Hacker Newsの意見
住宅コスト問題の解決策は、実は単純だと思う。もっと多くの住宅を建てて、法と秩序を維持することだ
「手頃な住宅」である必要はなく、家賃統制は悪いアイデアだと思う
アメリカにはすでに十分な住宅があるが、経済的機会に比べて犯罪率の低い地域でだけ価格が上がっている
住宅を建てても犯罪が増えるなら、みんなの時間を無駄にするだけだ
彼らは住宅価格の下落を望まないため、政治的に解決が難しい
これはアメリカだけの問題ではなく、世界中で見られる現象だ
不動産開発の利益率がほぼゼロに近づくなか、価格が下がるときに誰がさらに建てるのかという疑問が生じる
むしろオースティンの戦略は**「手頃な住宅建設の奨励」**だったと明記されている
それなのに、なぜ「手頃な住宅は必要ない」という結論になるのか疑問だ
Housing in Vienna
土地所有は昔から権力の源泉であり、経済的不平等の核心だ
カナダの複数の州では基本的な家賃統制を実施しているが、新築住宅の建設を妨げてはいない
居住の安定性こそ繁栄の土台であり、規制と両立する形で十分実現可能だと思う
結局のところ問題はイデオロギーではなく、管理の不備だ
カリフォルニアは交通結節点中心の住宅開発を進めているが、Menlo Parkは1950年代式の地上駐車場の保全を理由に反対している
ほとんどのアメリカ人にとって、家は主要資産であり老後設計そのものだ
既存の地区に新しい住宅を建てさせない理由は、単に住宅価格の下落を防ぐためだ
この問題を解決しない限り、住宅不足は続くだろう
彼らは市の主要な税収源なので影響力が大きい
Menlo Parkは完全な戸建て専用地域というわけではない
中心部の外側に駐車場を置いて公共交通を強化すれば、はるかに快適な都心になるはずだ
実現可能性には疑問があるが、できればずっと良い環境になるだろう
経済学101の教科書を書き直さなくてよさそうなのはうれしい
引っ越しは大きな決断だし、友人や家族の近くに住みたいという非経済的要因も大きい
お決まりの単純な市場分析は当てはまらない
供給が増えれば価格は下がるはずだが、価格が高いほど供給が増えるはずなのに現実はそうなっていない
NIMBY、政治、利害関係など複合的な要因が絡んでいる
私はオースティンに住んでいる
1980年代の建設ブームが崩壊し、1990年には空室率が23%に達した
原因は規制ではなく、貯蓄貸付組合（S&L）危機による過剰融資だった
その後、連邦救済とResolution Trust Corporationが登場し、不動産を二束三文で売却した
結果としてオースティンは10〜15年にわたり非常に安い家賃を維持し、若者を引きつけ、文化的成長のきっかけになった
需要と供給の法則が実際に検証されたようで興味深い
アメリカの都市にはもっと高密度化する余地がかなりあると思う
パンデミックなどの撹乱要因も多く、LAのPalms地区のように住宅を多く建てても家賃が上昇した例もある
ときには供給が需要を刺激することもある
オースティンの事例も短期的視野で進めれば副作用が大きい
場合によっては、単純で快適な環境を維持する方がよいと思う
2008年以降に熟練労働者が去ったことも、現在の供給不足の一因だ
ヨーロッパに移住する前は、ドイツは体系的で効率的な国だと思っていた
だがオースティンが9年間で12万戸を建てたのに対し、ドイツは年間目標40万戸のうち30万戸にも届いていない
人口比で見ると1:25の比率で、ドイツはオースティンより80倍大きい
原因は熟練労働者不足、高い人件費、過剰な行政手続きだ
関連記事
ヨーロッパでは不動産がそのまま資産であり、供給制限が価値維持の手段になっている
政治家たちも住宅価格の下落を望まない
中国のような過剰供給の事例は、ヨーロッパ人にとって恐怖のシナリオだ
アメリカは株式投資文化があるため、比較的分散された資産構成を持っている
社会住宅比率の規制のせいで、実際にはほとんど何も建たない
アムステルダムでは借り手を追い出して住宅価格を下げたと称賛するようなことさえあった
関連動画
テキサスではメキシコ系労働者が建設を主導しているが、ドイツの現場ではほとんど見かけなかった
本当の原因は、住宅を高くするという政治的選択だ
人々の財産権を過度に制限せず、労働者流入を認めれば解決できる
多くの都市が地価の急騰に苦しんでいるのに、なぜ新しい都市を作らないのか不思議だ
インターネット接続もStarlinkで解決できるのに、法的・行政的な障壁が高すぎる
結局、資源不足ではなく人為的な制約が問題だ
ローンで家を買った人なら、市場価値の下落を望まない
こうした利害関係が政治的に変化を阻んでいる
だから私たちは都市の隣に**郊外（suburb）**を作るのだ
経済的インセンティブがなければ誰も始めない
アメリカの家賃統制は地域ごとに違うので一般化は危険だ
公営住宅にも国有、協同組合、共同購入型などさまざまなモデルがある
オースティンの教訓をそのまま世界中に当てはめるのは無理だと思う
オースティンは用途地域変更、2億5,000万ドルの公営住宅債、認可手続きの簡素化で住宅供給を増やした
だがこうした政策は既存の住宅所有者に打撃を与えるため、他都市で再現するのは難しい
それでも常識的なアプローチという点で意義は大きい
テキサスには所得税がなく固定資産税が高いため、むしろ低い住宅価格の方が有利かもしれない
ただしADU（付属住戸）のようにインフラを悪化させるやり方には反対する
住宅不足論は2006年にもあったが、結局は需要減少で供給過剰になった
人口減少と移民抑制が続けば、また供給過剰が来るかもしれない
私は2017年から2021年までオースティンに住んでいた
家賃は非常に安く、コロナ禍にはむしろ200ドル下がった
その後も価格は据え置きだった
だが2020年代初頭にはAirbnb向け住宅の買い占めブームがあり、供給増加で競争が激しくなった
実際に供給増加の体感的な効果を感じた