- 欧米圏の低成長、気候変動、健康悪化、金融不安、不平等、出生率低下の背後には、需要の高い地域での住宅不足という共通の圧力が働いている
- 住宅価格の上昇は所得増加と低金利だけでは説明しにくく、人気都市では新規供給の制限が建築費を大きく上回る価格を長期間維持させている
- 1980年以降、ニューヨーク、サンフランシスコ、ロンドン、シドニー、ダブリンの住宅価格は急騰し、ロンドンは2,100%以上、サンフランシスコは**932%**上昇した
- 高額な住宅は生産性の高い都市への移動を妨げ、賃金とイノベーションを低下させ、地域格差・資産不平等・出生減少・肥満・炭素排出にまで影響を及ぼす
- 解決策は高密度開発の利益を既存住民と分かち合う形であるべきで、住宅不足の緩和は、より安い住まいだけでなくより良い仕事と生活の質にもつながり得る
需要の高い都市で住宅が不足するようになった構造
- 住む場所は仕事、余暇、友人や隣人、子どもの数と出産時期、健康に至るまで、生活のほぼすべての要素に影響する
- 住宅はほとんどの人にとって最大の資産であり、経済全体では人という中核資源の位置と供給を決定する
- 多くの欧米諸国では、新築住宅の価格が、住宅をより多く建てる費用を大きく上回っている
- 都市の高い賃金は人々を引き寄せ、増えた所得の一部が家賃と住宅価格を押し上げる
- 緩い信用供与と低金利も住宅価格の上昇に寄与する
- 通常の商品なら、高い所得と低金利は供給増加につながるが、需要の高い都市周辺の住宅供給はそれに追いついていない
- Dublin、Singapore、Auckland、Paris、Vancouver、Rome、Hong Kong、Barcelona、Moscow、Cape Town、Zurichなど多くの都市で、住宅価格は新築費用に比べて非常に高い
- ソフトウェア・金融サービスのように無形資本に基づく産業では、人々が近くにいるほど生産性とイノベーション力が高まるため、こうした産業が強い地域ほど住宅需要が大きくなる
- San Francisco Bay Areaは欧米圏で非常に生産性が高く、居住需要も高い地域であり、住宅建設の制限と相まって非常に高額な地域になっている
住宅価格上昇の規模
- 過去40年で住宅負担ははるかに重くなり、これはソフトウェアと知的財産を中心とする無形経済の成長と重なり、一部その影響も受けている
- 1960年代の米国と英国では、中流階級の片働き世帯が快適な家を買うことは珍しくなかった
- 人々がある地域により多く住みたいと思うようになると、次のどちらかが起きる
- より多くの住宅を建てて需要を受け入れる
- 既存住宅により多くの人を詰め込み、居住費を互いに押し上げる
- Londonでは、空き家が全体の数パーセントにすぎないほど、住宅を空けておくコストが大きくなっている
- 1980年以降の主要都市圏における住宅価格上昇は、住宅の希少性を示す強い証拠である
- New York City都市圏の住宅価格は**706%**上昇し、これは米国の消費者物価を376%、賃金を326%上回る水準である
- San Franciscoは**932%**上昇した
- Londonは2,100%以上上昇し、賃金を約1,500%上回った
- Sydneyは**1,450%**上昇し、時間当たり賃金は480%増加した
- Irelandは約**800%**上昇し、とくにDublinの上昇が影響している
- こうした価格は、同水準の新築住宅を建てる費用のおよそ2〜4倍であり、建築費と住宅価格の差は、新規建設制限が生んだ追加費用のおおまかな指標である
他の耐久財と異なり高くなった住宅
- ほぼすべての他の家庭用製品は、1970年代以降、より良く、より安くなった
- 1975年に米国の賃金中央値の労働者がテレビを買うのに必要な労働時間は60時間だったが、2013年には7時間に減った
- 冷蔵・冷凍庫は65時間から20時間に減少した
- 手動式トレッドミルは18時間から6時間に減った
- 洗濯乾燥機は67時間から30時間に下がった
- 自動車も平均時給基準で、1964年より約3倍安くなった
- 住宅は他の耐久財とは逆に、時間が経つにつれて高くなり、品質改善の効果を考慮すると他の商品との差はさらに大きくなる
- 所得は上がったが、大都市でまともな家族向け住宅を手の届く価格で確保するには、今では通常、両親の双方が働かなければならない
- 多くの人は手頃な住宅を見つけるために都心からさらに遠くへ移り、通勤により多くの時間とお金を使う
- 高額な住宅の直接的な効果は、賃貸や購入に多くのお金を使って他の消費余力が減ることだが、より大きな影響は、人々が住む場所や仕事、家族規模、日常の行動を変える点にある
住宅不足が生産性を下げる
- 良い仕事が住宅価格を押し上げる一方で、住宅が不足すると、一部の人々は生産性の高い地域から完全に締め出される
- そのため多くの人は、より生産的な場所へ移っていれば得られたはずの職業ではなく、生産性の低い職業にとどまることになる
- 高生産性企業も必要な人材を雇いにくくなり、すでにその地域に住む人々も、補完的な能力を持つ人々と組み合わさることができず、生産性が下がる
- 企業は高スキル人材に、他の人でもできる仕事を自らさせるようになり、同じ現象は個人生活でも起こる
- 近くの配管工の居住費が高くなってサービス価格が上がると、人々は配管工を呼ぶ代わりに、水漏れしている配管を自分で直すために時間を使う
- 大都市に住む労働者は、同程度の技能と教育水準を持つ小都市の労働者より、平均的に生産性が高い
- 単純な人口規模よりも相互補完性が重要である
- 熟練したソフトウェアエンジニアは、Mexico CityよりBerlinへ移ると所得がより大きく増える可能性がある
- スペインの研究では、小都市から大都市へ移住した人々は賃金プレミアムを得て、時間とともにより良い経験を蓄積し、後に離れた後も経験効果が高い賃金という形で残った
- 米国では、都市規模が2倍になると、労働者1人当たりの生産性が2%以上上がる傾向がある
- この結びつきは、熟練・高学歴労働者のいる都市で顕著である
- 非熟練労働者が大半の大都市圏は、大きくなっても生産性は高まらない
規制によって作られた低密度と経済損失
- 今日の米国や他の欧米圏の成功した都市は、歴史的・世界的基準から見ると非常に低密度で、広く分散している
- HaussmannのParis、GaudiのBarcelona、LondonのGeorgian・Victorian地区は、Bay Areaのほぼすべての地域と、Manhattanを除くNYC都市圏の大半よりもはるかに高密度である
- 主な原因は、土地をより効率的に使う建物を禁じる規制である
- Gilles DurantonとDiego Pugaは、New Yorkが歴史的に一般的だった水準の密度を認めれば、賃料と住宅価格は建築費に近づき、人口は少なくとも2倍の4,000万人以上に増え得ると見ている
- Bay Area、Boston、Los Angelesなど、米国の他の「スーパースター」都市でも、高密度を認めれば同様の変化が起こり得る
- ある研究によれば、New York City、San Jose、San Franciscoの3都市だけでも、高密度住宅建設の制限を全国平均水準まで緩和すれば、米国の総GDPは**8.9%**高まり得る
- 数百万人が、自分の技能をよりよく活用できる仕事へ移動する
- 平均的な米国の賃金は年8,775ドル高くなる
- DurantonとPugaは、建築しやすい住宅制度による平均所得の増加が約25%、1人当たり年16,000ドルになり得ると推定している
イノベーションは密集した都市でより起こりやすい
- ほぼすべてのイノベーションは、昔も今も都市で起きている
- 都市は大きな労働市場のように機能し、イノベーターが協業して新しい方法を生み出しやすくする
- Amsterdam、Edinburgh、London、Cleveland、Vienna、Detroit、そして今日のSan Franciscoのような都市は、ある時期に世界を変えるイノベーションの成果を生み出した
- Bay Area、Silicon Valley、San Franciscoは人口750万人規模だが、企業価値10億ドル以上に成長したテックスタートアップの数では、人口7億5,000万人の欧州全体を上回っている
- 2007年、米国の10都市は米国人口の10%未満で、コンピュータサイエンス関連特許の70%、半導体関連特許の**79%**を生み出した
- 地理的な近接性は、アイデアの移転と組み合わせに特に重要である
- 非伝統的なアイデアは、価値ある組み合わせを事前に知るのが難しく、偶然の出会いや要素の混合に依存することがある
- Bell Labsは、誰もがいつか互いに出会うように設計され、Steve JobsもPixarに中央の共有スペースを配置した
- London Stock ExchangeとLloyd’s of Londonは、17世紀のコーヒーハウスから始まった
- 2000〜2010年に出願された60万件超の米国特許データは、低密度地域でも専門クラスターを維持できる一方、非伝統的なブレークスルーは高密度の都市環境から恩恵を受けることを示している
- ソフトウェアのようなアイデア中心産業の立地上の利益は10マイル以内で消え、広告のようにさらにアイデア中心的な産業では0.5マイル以内で消える
- 小さなクラスターから大きなクラスターへ移住した発明家は、特許生産性が大きく高まる傾向がある
- Bay Areaのような地域で住宅戸数を制限すると、生産性だけでなく、社会を前進させる新しいアイデアも失う可能性がある
住宅は希少資産となり、不平等を拡大する
- 供給制約は、住宅を冷蔵庫や自動車のような耐久財ではなく、債券、美術品、貴金属のような希少資産にしてしまった
- 開発業者が容易に住宅を追加できるTokyo、Seoul、1920年代以前のNew York Cityのような場所では、需要増は価格上昇だけでなく供給増にもつながる
- 固定された住宅供給のもとでは、人々の総所得が改善すると、その一部が地主へ流れる
- 人々は増えた所得の一部で住宅価格を押し上げる
- Henry Georgeの土地価値税の提案は、このような構造を前提としている
- 新しい公園やより良い衛生環境のような地域改善も、周辺に住みたいという意向を高め、既存の地主が価値の相当部分を得ることになる
- ジェントリフィケーションをめぐる対立も同じ構造から生じる
- 銀行員やテック労働者の高賃金は、人気化する低所得地域の家賃を押し上げる
- 多くの低所得コミュニティは、家賃上昇と、裕福な新規顧客向けの店舗・サービスへの変化によって解体される
- 既存住民の最大の懸念は、場所の改善そのものではなく、住まいとコミュニティから押し出されるリスクである
- 住宅と商業空間の供給を増やしつつ、既存住民に利益が還元されるようにすれば、ゼロサム状況を全員が改善できる構造へ変えられる
- 例として、既存住民が高密度化を投票で承認し、直接恩恵を受ける方式がある
- 西側諸国の大半では、経済成長のより大きな取り分が地主に行き、他の人に回る取り分は減っている
- Thomas Pikettyが示した資本分配率の上昇は、米国では少なくとも住宅費上昇が生んだ土地所有者の取り分増加に近く、新規住宅建設規制が強い州で特に大きかった
- 西側諸国の大半では、富の不平等の規模は所得不平等よりも主に住宅不平等によって決まる
地域格差と移動性の崩壊
- 住宅不足は地域間の不平等も拡大する
- 高賃金を得られない人は、高所得都市へ移るのが難しくなる
- Alabamaに住む清掃労働者の例は、その変化を示している
- 1960年にはNew York Cityへ移ると賃金が**84%高くなり、家賃を差し引いた後でも所得が70%**高くなり得た
- 2010年にはNew York Cityへ移ると生産性と賃金は**28%**上がるが、住居費がはるかに高いため純所得と生活水準は下がる
- 配管工、受付担当者なども同様の影響を受ける
- トップレベルの弁護士は、1960年も2010年も高い家賃を負担してなお移住するほど賃金上昇が大きい
- Peter GanongとDaniel Shoagは、この効果が米国の貧しい州が豊かな州に追いつく速度を直接遅らせたと結論づけた
- 1880〜1980年には、貧しい州は最も豊かな州に年**2%**程度の速度で追いついていた
- その後、収束速度は年**1%**程度へ半減した
- かつてはあらゆる所得・技能水準の人々がより繁栄した場所へ移住したが、今では上位の高所得者だけが移動しやすい
- 西側諸国の多くの地域では、生産性の高い人々が流出し、残った低技能労働者が限られた低賃金の仕事をめぐって競争し、賃金がさらに低くなる
- スーパースター都市の住宅が希少で高価だと、ある都市が停滞したとき、最も技能の高い人だけが去り、彼らのポジティブな波及効果が消えて活動がさらに縮小する
- 歴史的には、状況が悪化したとき、より貧しい地域住民が去るのが一般的だった
- 取り残された地域の損失を減らそうとする人材流出防止の試みは多くあったが、成功例は少なく、歴史的に一般的だった全所得・技能水準の職の移動性を回復する解決策が必要である
家族形成と出生率への影響
- 住宅価格は、人々がどの地域に住むかだけでなく、どのような種類の家に住むかも決定する
- 部屋を1つ追加する費用が高いほど、子どもを持つ費用も大きくなる
- 高価な住宅は、人々が子どもを持つ時期を遅らせ、子どもを産むときに都心からより安い郊外へ移らせる可能性がある
- 都市のアメニティと社会生活の利点を失う
- 長い通勤が加わる
- 仕事の選択肢が減る可能性がある
- 先進国全体で、女性が実際に持つ子どもの数は、本人が持ちたいと言う子どもの数を大きく下回っている
- ある最近の研究では、他の要因を統制した後、住宅価格が**10%上がると出生総数は1.3%**減少することが示された
- 過去40年間の大幅な住居費上昇と合わせると、西側諸国の出生数が大きく減ったことを示唆している
- ある報告書は、1996〜2014年の英国の住宅費上昇が、同期間の出生数を15万7,000人減らした可能性があると推定した
- 高所得は childcare のような費用をより負担しやすくし、子どもの数を増やし得るが、住居費は人々が望むだけ子どもを持てなくする可能性がある
- これには財政的な費用もあるが、きょうだいの減少、祖父母と過ごす時間の減少、親が子どもから得る意味の減少という個人的・人間的費用が大きい
都市形態、肥満、健康
- 米国の肥満率は1960年代初めの約**10%から今日の35%**へ上昇したが、単一の原因は明確ではない
- 日本は同じ期間に所得がより速く増えたが、肥満率はほとんど動かず5%未満にとどまった
- 加工食品、特定の脂肪や糖、喫煙の減少などが肥満増加の原因かもしれない
- 日本人は米国人の約半分しか加工食品を食べない
- 日本人はオメガ3脂肪酸をはるかに多く摂取する
- 日本の喫煙率は米国よりやや高い
- もう1つの大きな違いは都市の造られ方である
- 日本の土地利用規制は比較的軽く、最も制限的な場所でも敷地全体を使う3階建ての建物を認めている
- このため日本のスーパースター都市は米国の都市よりはるかに高密度に成長し、より多くの人口を吸収する
- 日本の都市環境は、狭く細分化された街路、高い歩行しやすさ、高価な駐車場、有料の幹線道路、歩行者優先に近い性格を持つ
- TokyoとOsakaで自家用車移動の割合はそれぞれ12%、**13%**である
- Los Angelesは85%
- Chicagoは77%
- Houstonは91%
- Phoenixは87%
- 米国の多くの都市は、徒歩、自転車、公共交通で移動するには広がりすぎている
- Tokyo大都市圏は人口3,810万人が8,500㎢に住み、New York City大都市圏は2,370万人が34,500㎢に広がっている
- 日本の二大都市TokyoとOsakaには日本人口の45%以上が居住するが、米国は最も広い定義を使っても、最大都市群に住む人口が約**12%**である
- 平均的な日本人は平均的な米国人より毎日数千歩多く歩き、スマートフォンの歩数データは、こうした差が国間・国内の肥満を説明する証拠を提供している
- 米国で最も高密度で歩きやすいNew York Cityは、米国で肥満率が最も低く、全国平均の約半分である
- Manhattanはそれよりさらに半分低く、全国平均の4分の1程度である
- 低密度のスプロールと、それを生み出す政策による住宅不足は、健康、平等、平均的な富、子どもの数に害を及ぼし得るが、高密度住宅の健康効果はしばしば無視される
気候変動と居住密度
- 歩きやすい都市は、肥満だけでなく炭素排出にとっても重要
- 2018年の平均的な日本人の消費ベースのCO2排出量は10.3トン、平均的な米国人は17.6トンで、米国の方が74%高い
- 2016年の交通部門の排出量は日本が1.63トン、米国が5.22トンで、米国は3倍以上高い
- UKと米国東海岸の地図は、New York、Philadelphia、Londonのような都市の高密度地域が、周辺のスプロール地域よりも1人当たりの炭素排出量がはるかに少ないことを示している
- UK Centre for Citiesは、都市の外に住む人は都市内の住民より**50%**多く炭素を排出すると推定している
- 2020年、Californiaの人口は記録開始以来初めて減少した
- パンデミックは、人々に高価で温暖なCaliforniaの都市を離れさせた最新の要因だった
- 一部は、San Franciscoのように公共交通機関と比較的密な住宅がある都市から、Atlanta、Phoenix、Dallasのようなより安価なSunbeltの都市へ移った
- これらの都市は、自動車とエネルギー集約的な冷房への依存度が高い
- 過去20年でAtlantaの人口はほぼ**50%**増加し、Houstonは米国で3〜4番目の都市となり、Phoenixは1950年の99位から現在は5位に上がった
- 自動車と冷房への依存は、環境上の災害に寄与する
- 新しい住宅は古い住宅より断熱性がはるかに高い
- PassivHausは、追加のエネルギーなしで適正な温度を保つよう設計された住宅で、暖房・冷房費が月に数ドル程度で済むこともある
- OregonのあるPassivHausは、最近の熱波の際、エアコンなしで外気より華氏30度低く保たれた
- 集合住宅のブロックは、戸建て住宅より1戸あたりの外部表面積が小さいため、熱の損失・取得が少なく、より環境に優しい
- 新しい住宅は、再植林費用の支払いやその他の環境改善手段によって、純内在炭素ゼロに合わせて建てることができる
- 歩きやすい都市が新規住宅を禁止すると、住民はAtlantaのような場所へ移り、より大きく炭素集約的な家を建て、より多く運転することになる
金融危機、Covid、政治的対立にまでつながる可能性
- 住宅不足の影響は、肥満、出生率、不平等、気候変動、賃金成長以外の領域にも現れうる
- Scott SumnerとKevin Erdmannは、2008年の金融危機以前の住宅「バブル」は実際にはバブルではなかった可能性があると見ている
- 人々が最も移り住みたがった地域で住宅があまりに少なく建てられたため、価格上昇は非合理的な投機ではなく合理的な反応だった可能性がある
- Fedがバブルを崩そうと金利を引き上げたことは問題の誤診の結果であり、その後の危機の原因だったと見ている
- 現在の価格が当時の「バブル」の高値を再び超え、近く下落する兆しがないことが、この見方を裏付けている
- Covidも住宅不足によって悪化した可能性がある
- 過密居住は、同じ家に押し込められた人々が互いに病気を広げる原因となり、Covidを含む感染症を拡大させる
- 密度が高まることが住宅の増加を意味するなら、むしろ過密を減らしうる
- 住宅供給がCovidパンデミックで重要な役割を果たしたかは、まだ断言するには早い
- 政治・文化戦争も住宅不足に根を持つ可能性がある
- 英語圏の選挙は、比較的繁栄し教育水準の高い都市・郊外の市民と、農村・停滞した都市の市民との間で分断される傾向が強まっている
- 後者は、システムがすでに裕福な人に有利に操作されているという認識を持つかもしれない
- 住宅価格が停滞した地域に住む英国人とフランス人は、それぞれBrexitやNational Frontに投票する可能性がより高かった
- 多くの若者は、文化的に魅力的な都市に住むために家族形成を先送りし、家賃と生活費をかろうじて賄える低賃金で不安定な仕事を受け入れている
- 逆に既成世代は、購入価格の何倍にも値上がりした住宅資産を保有し、より多くの住宅の必要性よりも自分の近所を守ることを優先する場合がある
ゼロサムを避ける解決策
- 住宅不足の解決は、ゼロサムの政治的綱引きだけでは難しく、西側諸国は住宅不足を解決すれば数兆ドル規模でより豊かになりうる
- よく設計された解決策は、現在新規建設に反対している人々も含め、利益を広く分配できるものでなければならない
- 1つの可能性は、個々の通りが投票によって高密度化を選ぶ極端にローカル化された民主主義である
- 過半数が同意しない場所では、いかなる工事も行われない
- 高密度化を選んだ通りは非常に価値が高まるため、需要の高い地域の住宅所有者には、より高い密度に投票する大きな誘因がある
- CaliforniaのSenate Bill 9のような別のアプローチもあるが、特定の解決策そのものより重要なのは、住宅不足がこの時代の最大の問題かもしれないという点である
- Covidワクチンの米国内での政治化が示すように、住宅問題も政治的陣営争いとして固定化することを警戒すべきだ
- ゼロサムゲームをポジティブサムに変える、創造的であまり表に出ていない解決策の方が成功する可能性が高い
- 住宅不足を是正すれば、住宅価格の引き下げだけでなく、より良い仕事、より良い生活の質、より結束したコミュニティ、より大きな家族、より健康的な暮らしを生み出せる
1件のコメント
Hacker News の意見
住宅がもたらすマクロな影響はどれも納得できます。私はイリノイ州Oak Parkで地域政治に関わっている住宅活動家ですが、住宅制限のミクロで地域的な影響も大きいです。
小売商圏の衰退が起きます。小売は人通りに依存しますが、一戸建て専用地区の住民は、自分たちが欲しがっているヨガスタジオ、カフェ、ギャラリー、書店といった業態を維持するには何が必要なのかを理解していません。その結果、商業回廊の計画は、ガソリンスタンド、空き地、たまに見かけるネイルサロンやDomino's Pizzaがある、ほとんど衰退した通りに終わります。
公共の安全も悪化します。日が沈むと、そうした低利用の商業通りは死んだ空間になり、道を歩く人がいないため監視の目もなくなり、犯罪がどこに集中するかが地図上ではっきり見えるようになります。
固定資産税も上がります。多くの人は一生住んだ地域で引退後も暮らしたいと思っていますが、良い学校がある圧倒的に一戸建て専用の自治体では、住宅用区画の最高入札者は学齢期の子どもがいる家族です。学校は固定資産税負担の半分以上、私たちの場合は3分の2を占めており、子どもが高校を卒業すると転出する家族の割合が増えるほど悪化します。多様な住居形態があれば、退職者は経済的に合理的な場所へ移り、税源の中に残ることができますが、私たちはそれを禁止しています。
こうした話の問題は、都市自治体が抱えるほぼすべての問題が、何世代にもわたる住宅禁止に由来している可能性が高く、話しているうちに変人のように聞こえ始めることです。
「話しているうちに変人のように聞こえる」という部分が本当に刺さります。特に世代間格差のせいでさらにひどく、あらゆるやり取りが長く住んでいる住民への攻撃のように仕立てられます。たとえば、インフラ維持費が増えるので税金を上げる必要があるとか、200万ドルの家に住んでいる退職者がアパートにダウンサイジングできないため、実際に通勤しなければならない人たちがもっと遠い郊外から車で来なければならず、公共交通は誰が一貫して反対票を投じているかが明白なので選択肢にならない、という点を認めようとしません。
「保存主義者」たちが地下鉄駅のすぐ隣のアパート建物に巨大な駐車場を求めた議論は、超現実的でした。開発会社は過剰だと見ていたにもかかわらず、その要求のせいで戸数は減り価格は上がり、結局使われない駐車スペースを倉庫として賃貸することになりました。公共交通のそばに住むことを選ぶ人は、車の費用を払いたくない場合が多いからです。保険数理的に見れば、その会議に出ていた人たちの大半は今ごろ亡くなっているでしょうが、彼らの決定は2050年にも見えるはずです。
住宅を自由化した後でも、経済的な力が住宅をまともな投資にしようとする問題に突き当たります。アパートを買って20年かけてローンを返せば、基本的な貯蓄の上にレバレッジで膨らんだ資産の塊ができます。ところが現在のスペインの住宅には、そうした一次居住用住宅に非常に大きな税制優遇があります。売却時の税金が固定資産税を圧倒しており、固定資産税はとても優れた税であるにもかかわらず、所有者が不公平だと感じるため低く抑えられているので、住宅を低利用のままにしておく方が有利になります。結局、1980年代には1世帯あたり平均5〜6人が住んでいた建物が、今では1.5人程度になっています。良い立地に住んでいる人が「投資」でお金を稼ぐ以外に何もしなくて済むようにするには、途方もなく過剰に建設しなければならない状況です。
米国はもっと多く建てられます。埋めて8階建てにすべき内側の郊外があまりにも多いからです。しかし住宅投資の重要性が下がり、住宅価格がその下の地価上昇ではなく効用に沿うようになるまでは、結局のところ問題を先送りしているにすぎません。
ジョージ主義者たちが地価税だけを世界で唯一の税にしようと言うのは行き過ぎですが、建てやすくすることとあわせて、土地価値への投機が実際に危険になるようにしなければ、住宅から続く問題の長期的な解決策は見えてきません。
私たちの住宅政策はこの社会契約を壊しました。多くの若者は機会の多い高コスト都市で暮らす余裕がなく、可能な人たちも家族の助けのおかげである場合が多いです。[1]
NIMBYは政治スペクトラムの両側、特に高齢者の間で支配的です。変化を起こすには、若い人たちがYIMBY運動に参加する必要があります。
[1] https://news.ycombinator.com/item?id=43213546
書店は30%の賃料引き上げに耐えられず、ドーナツ店も似た理由で閉店し、他の小規模事業者も同じ状況です。この7年間で高密度住宅プロジェクトが多く入って歩きやすさが増すと、商業用不動産のオーナーたちがテナントを搾り取ることにしたように見えます。小規模事業者は高い賃料では採算が合わず閉店して空き店舗が残るか、大手チェーンが入って地域の個性を壊します。そうなると、歩いて行ける場所も減ります。
私は月曜日にOregon Salemへ行き、Kotek知事の今年の大きな住宅法案であるHB 2138を支持する証言をする予定です。
Henry George は100年以上前に『Progress and Poverty』ですでにこの話をしていた。彼の解決策は、建物ではなく土地に税をかけて、より高く建てるよう促すことだったし、経済学者たちは、これは可能な税の中でも最も効率的な部類に入ると言っている
理論上は、1人当たり保有土地価値の80パーセンタイルのような分位点にできる。この基準でもおそらく土地の大多数には税がかかるだろうし、少なくとも当初はそうなるだろう。超過分は価値ベースで課税する。こうすれば、最も脆弱で同情を集めやすい住宅所有者たちの反乱を避けられる。もちろん、不透明な所有構造を通じて保有されている土地は、上限を超えているものと見なすべきだ。透明な所有構造を持つ法人については、土地を所有者ごとに分けて見ることもできるが、上場企業まで含めると、おそらく解くのが難しい数学問題になるだろうし、近似値を適用するか、単に土地に課税することもできる
一般的な富裕税、たとえば Piketty 的なアプローチと比べた土地富裕税の利点は、土地という「不動産」は、一般的な富よりもオフショア法人保有で隠すのがはるかに難しい点にある。必要上、すべて文書化されている
George と違って、土地税だけで一般会計を完全に満たせるとは期待していない。だが、かなりの役割は果たせる。土地価値税の大きな難点は土地価値の評価で、これは難しい問題であり、過去にも変動性や見かけ上の不一致のために論争があった。米国で私が好む方式は憲法改正で、連邦政府のリソースを活用して必要な専門性を中央集権化できるようにすることだ
都心に開発されていない大きな土地があれば、未改良部分に対する固定資産税はかなり高いはずだ。しかし問題は、制限的なゾーニングのため、通常は税評価で未改良価値がかなり低く見積もられる点にある
たとえば2エーカーに住んでいるが、ゾーニング規制上は5エーカー当たり1住戸しか置けないなら、残りの土地でできることはあまりない。だから残りの土地の価値は低く、税も低い。産業の少ない地域では、同じ規制が産業用途や農業用途まで禁止し得るので、特にそうだ
つまり、探している仕組みはすでに存在しているかもしれないが、それでも核心はゾーニングにある
家を持っている人には問題がさらに悪化することへの利害があり、家を買う人は問題がさらに悪化するという前提で購入する。コストに不満を言っていた人も、家を買うと立場を変える
問題は、関係者全員が悪化する方向を望んでいることにある
だが50万ドルの家を持っていて、それを売って75万ドルの家を買おうとしている人なら、住宅価格の10%上昇は純コスト2万5千ドルを意味する
限られた供給は選択肢を減らす。ぴったり合う家を見つけられる可能性は下がり、妥協する可能性は高まる
住宅不足は、その地域が雇用のためにあまりに魅力的だから生じるのに、唯一の「解決策」が、家をもっと建てて労働者の供給を増やし、企業にとってもさらに魅力的な地域にすることだというのは逆説的に見える。風車と戦っているようで、結局は制御不能になるしかないように思える。緩和しようとする努力が、むしろ悪化させる
別のアプローチとして、その地域の魅力を下げることで不足を減らせるのかを見るのは興味深いかもしれない。たとえば、非常に密集した地域にある企業にずっと多くの税を課すとか、特定地域内の全企業の総売上を制限することもできる。もちろん、そうした方式にも固有の問題や課題はあるだろうが、住宅危機ほど悪い経済問題はめったになく、土地は十分にある
人々は職場や利用したい店の近くに住みたがる。提案された方式は、それらの企業を減らしたり追い出したりしつつ、高密度住宅のストックは残すが、企業が制限されたり移転したりすることで、その価値は大きく下がる。そうやってスラムを作るのだ
住宅をもっと建てることは、実際に問題を緩和する。新しく入居した人にとっては緩和されるし、より多くの人が引っ越してきたいと思うので悪化もする。待ち行列の長さが同じでも、住める人の数が増えれば、比率としてより多くの人が幸せになる
現実的に見ても、Tokyo は人口が約4倍なのに、LAより家賃がまだ負担可能だ。そして Japan は世代間住宅ローンという概念を発明した国である
真面目に言えば、人口密度のネットワーク効果が問題だと心配しているなら、目標はそれを妨害することではなく、別の場所で複製することであるべきだ
しかし私たちは、そのどちらにもまともに力を注いでいない。素朴に考えれば、可能な解決策はすべて推進すべきに見えるが、社会は正反対に動いている
私の国では、より良い教育を受けようと都市へ行った若者たちが、停滞した経済環境の中で同じように都市へ来た他の若い卒業生たちと競争し、失業者になったり行き止まりの仕事に就いたりするケースを多く見てきた
少なくともここで勝つ戦略は、教育のためだけに都市へ行き、その後 田舎や小さな都市に戻って、より安い家とそれほど激しくない就職競争を選ぶこと。賃金差もそれほど大きくなく、医師や心理学者のような一部の職種は、農村地域のほうがむしろ多くもらえる。雇用主が応募者を見つけようとして賃金を上げるから
「自分は確保したから、あとは自分で何とかして」という文化が私たちを殺している
ゾーニング変更のおかげで家を買えた人たちが、自分の家の価値を上げるゾーニング変更をなぜ拒むのか？
人種差別と、経済に対する根本的な理解不足のせい
住宅所有者は他のすべての人も住宅所有者だと仮定しているので、住宅価格の上昇が全員にとって有益だと信じている
家を持てないことで一番嫌なのは、家賃が高すぎて もう一人子どもを持つことが事実上不可能になる点。少なくとも大きな問題やリスクなしには難しい
足りないのは土地ではなく 効率的な交通。高く建てようとか、住宅をめぐる創造的なアイデアは良いが、究極的な問題は交通。LA の住宅問題を解くには、Nevada Reno に住みながら California Santa Monica で働けなければならない。解決策があると言っているのではなく、問題領域を指摘している
米国には China のような同程度の規模の国にある近代的な交通インフラがない。一般的に住宅は水辺や、水辺へ向かう交通軸のそばに建てられる。NIMBY 問題でさえ、外観に影響を与えない地下高速鉄道を作れば解決できるかもしれない。難しい問題だが、解けない問題ではない。規模の経済、政府投資、賢い経済戦略だけが必要なのではなく、建設技術と交通の実際の革命が必要。数十年ではなく数年単位の建設スケジュールが必要だ。しかし最近の政治ではそれを許さないのではないかと恐れている
通勤を広大な距離に広げるために無限の資源を注ぎ込むのは現実的ではない。論理的な極限まで行けば、全員がプライベートジェットで通勤しなければならない。交通網が大きいほど費用はかかり、同じ費用なら車両間隔が長くなって利便性が落ちる
最も効率的な交通は、リモートワークによってそもそも移動を避けること。その次が徒歩や自転車、その次が利用者の多い地域、つまり高密度都市で最もよく機能する公共交通。 https://humantransit.org/basics/the-transit-ridership-recipe
鉄道サービスはパンケーキのように考えればいい。同じ生地で普通のパンケーキを作ることも、広い面積に薄く広げることも、小さく厚く作ることもできる。巨大な地域に優れたサービスを求めるなら、資源投入を大幅に増やす必要がある
交通が大きな問題なのは確かだが、方向は逆。人々が毎日車を必要としないように 公共交通と十分な密度が必要で、そうすれば米国都市の土地利用のほぼ半分を解放し、住宅をより安くできる。役に立つのは、Burbank や Chatsworth に住みながら Santa Monica へ行くために1時間運転したり、その特権のために毎年数千ドルを払ったりしなくて済むようにすること
これは高密度住宅や効率的な交通、またはその両方で可能
残念ながら High-Speed Rail は途方もなく高額になっており、私の知る限りではすべて公的資金。一方、住宅全般と既存の19世紀の鉄道網は民間資金で建てられた。余談だが、だからこそ海岸から海岸へつながるインターネットバックボーンは民間所有なのだ。鉄道用地の上にあるから
Derek Guy が、Japan に 低い家賃と高い密度のおかげで職人が多い理由について書いたことがある
https://web-cdn.bsky.app/profile/did:plc:ks3gpa6ftoyaq7hmf6c...
同じ話をするにしても、根本問題は 自動車だと見る。自動車支配がなければ、居住密度は高く保たれ続けていただろう