- 西洋社会における住宅不足は、単に住宅価格を押し上げる問題にとどまらず、不平等、低成長、健康問題、出生率低下、肥満、気候変動など、さまざまな社会問題を悪化させる要因として作用している。
住宅費上昇の明確な影響
- 住宅は、人々がどこで働き、余暇を過ごし、友人を作り、いつ何人の子どもを持つか、さらには健康状態にまで影響する重要な要素である。
- 西洋社会の大半では住宅価格が過度に高く、これは単なる建築コストではなく、需要増加と供給制約が組み合わさった結果である。
- 経済の中心地となる都市では、高い賃金が住宅需要を増やす一方、規制のために供給が追いつかず、価格が上がり続ける。
- ニューヨーク、ロンドン、サンフランシスコのような都市では、この数十年で住宅価格が700〜2,000%以上上昇しており、建築コストに対する住宅価格の乖離が拡大している。
- 一方で、テレビ、自動車、冷蔵庫のような他の耐久消費財は、技術進歩と競争によって価格が下がってきた。
- その結果、かつては中間所得の稼ぎ手1人で家族を養えたが、今では多くの家庭で、まともな住まいを持つために共働きが必要になっている。
高額な住宅の隠れた影響
生産性の低下
- 高い住宅費は、人々が望む仕事のある場所へ移動することを妨げる。
- その結果、人々はより生産性の低い地域で働くことになり、経済全体の生産性を損なう。
- 生産性の高い大都市の企業は十分な人材を確保しにくくなり、従業員が自分の専門分野ではない仕事を処理することになる。
- ニューヨークやサンフランシスコのような都市がより多くの住宅を供給できていれば、米国のGDPは8.9%増加していたはずだ、という研究結果もある。
イノベーションの減少
- イノベーションの大半は都市に集中しており、都市の密度が高いほどアイデアの交流が活発になる。
- シリコンバレーは、ヨーロッパ全体よりも多くのユニコーン・スタートアップを生み出している。
- かつてロンドン、アムステルダム、ウィーン、デトロイトのような都市がイノベーションの中心地になったのも、高密度な環境で創造的な交流が行われたためである。
- しかし住宅不足によって創造的な人材がこれらの都市に住みにくくなり、その結果、全体のイノベーションの速度が鈍っている。
不平等の深刻化
- 住宅が十分に供給されないと、既存の住宅所有者は住宅価格上昇によって富を蓄積する。
- これは、土地を保有する人とそうでない人の間の資産格差を深刻化させる。
- 英国や米国などで不平等が深まった主な理由が住宅価格の上昇にある、という研究もある。
- 都心部が富裕層の空間へと変わることで、もともとの住民が高い家賃を負担できず郊外へ押し出されるジェントリフィケーションが起きる。
地域間格差の拡大
- かつては、貧しい州から豊かな都市へ移住することで経済格差は次第に縮小していた。
- しかし現在では、低賃金労働者が住宅費のために豊かな都市へ移住できず、結局は貧しい地域で低賃金の仕事を奪い合うことになり、格差はいっそう深まっている。
- 1960年代には、アラバマからニューヨークへ移住すれば実質所得が70%増えたが、現在では高い住宅費のため、移住後の実質所得がかえって減る可能性すらある。
出生率の低下
- 住宅価格が高くなるほど子どもを育てる費用が増え、出産を先延ばしにしたり断念したりする人が増える。
- 英国では1996〜2014年の住宅価格上昇が、約15万7千人の出生減少を招いたと推定されている。
- 特に大都市では、住宅費の問題によって若年層が子どもを持たない、あるいは遅く持つ傾向が強まっている。
肥満問題
- 米国の肥満率は1960年代の10%から、現在は35%へと上昇した。
- 日本は米国より家計所得が高いにもかかわらず、肥満率は5%未満である。
- これは、日本が高密度な都市構造を備え、公共交通機関と徒歩での移動が活発である一方、米国は都市が過度に広がり、自動車中心の社会だからである。
- 日本の東京では自動車利用率が12%にすぎないが、ロサンゼルスでは85%に達する。
- ニューヨークは米国で最も肥満率が低い都市であり、マンハッタンの肥満率は米国平均の25%水準にとどまる。
- 住宅不足が都市の密度を低下させ、自動車中心社会を助長することで、肥満問題を悪化させている。
気候変動の悪化
- 高密度の都市は、自動車依存を減らし、公共交通機関の利用率を高め、エネルギー効率の高い住居形態を可能にする。
- 日本の1人当たり二酸化炭素排出量は年間10.3トンだが、米国は17.6トンで74%多い。
- 自動車利用に伴う炭素排出量は、日本が1.63トン、米国が5.22トンで、3倍以上の差がある。
- サンフランシスコのような都市は気候にやさしい環境を備えているにもかかわらず、住宅価格が高いため、人々がフェニックスやダラスのような自動車依存度の高い都市へ移動し、炭素排出が増えている。
- 新たに建設される住宅はエネルギー効率が高く、集合住宅は戸建て住宅より暖房・冷房コストが少なくて済むため、気候変動対策にも有利である。
解決策と結論
- 住宅不足の問題は単なる経済問題ではなく、イノベーション、不平等、健康、環境など、さまざまな社会問題と結びついている。
- 既存の政策は、住宅供給の拡大よりも保全を優先する傾向があった。
- 解決策の1つは、地域ごとの投票を通じて高密度住宅の開発を決める方式であり、住民が直接開発の可否を選べるようにすれば反発を減らせる。
- 住宅供給の拡大は、ゼロサムゲームではなく、誰もが利益を得る形で設計される必要がある。
- 適切な解決策が実行されれば、住宅問題の解決を通じて、経済成長、より良い仕事、高い出生率、健康的な暮らし、そして環境保護まで実現できる。
1件のコメント
Hacker Newsの意見
住宅のマクロ的な効果について議論している。Oak Park, ILで住宅活動家として活動中
Henry Georgeは100年前に『Progress and Poverty』で地価税を提案した。これは建物ではなく土地に課税して開発を促進する方法である
住宅所有者には問題を悪化させる利害関係がある。住宅購入者は問題がさらに悪化すると想定する。コストに不満を言う人も、住宅を購入すると立場を変える
多くの若者がより良い教育を求めて都市へ移るが、景気が低迷した環境で失業状態に陥ったり、行き止まりの仕事に就いたりする
住宅不足の解決策がより多くの住宅を建てることだとすれば、それは問題をさらに悪化させる可能性がある
Derek Guyは、日本に多くの職人がいる理由を、低い家賃と高い密度によって説明している
問題は土地不足ではなく、効率的な交通手段の不足である
住宅を負担できないことへの最大の不満は、高い家賃のせいで子どもを持ちにくい点である
住宅費は重要ではない。これは単にレンガに対してお金を交換しているだけである
住宅密度を下げた根本的な問題は自動車である