- 米国で3階を超えるアパートに2つの階段を求める規定は、1860年のニューヨーク火災後に生まれた避難基準に端を発しており、単一階段の許容は中層集合住宅開発を開く重要な建築法改革とみなされている
- ヨーロッパでは1666年のロンドン大火後、木材使用の制限によって都市火災の被害を減らしたが、北米では木造建築が長く維持され、外付けの鉄製階段のような第2の避難手段を求める制度が定着した
- 現在の米国のInternational Building Codeは、3階を超える新築アパートに、互いに離れた完全に囲われた階段を2つ求めている一方、シンガポールやイタリアの類似基準はおおむね20階前後または25階以上の高層に適用される
- 第2の階段と共用廊下は小規模敷地での開発を難しくし、幅25フィートのJersey Cityの敷地では、第2の階段だけで延床面積の**7%**を占め、賃貸可能面積と寝室の窓も減ってしまう
- 単一階段を認めれば、小さなコアを繰り返し、前後に貫通する平面をつくることができるため、家族向け住宅やコンドミニアム供給に有利となりうる。米国の複数の州では6階まで認めるための法改正・行政改正が進められている
1860年のニューヨーク火災に始まる第2の避難手段
- 1860年、Lower Manhattanの142 Elm Street、現在のLafayette Streetにあった6階建てテネメントの地下のベーカリーで火災が発生した
- この建物には少なくとも20世帯が住んでおり、火と煙は唯一の出口だった木製階段を伝って広がった
- 消防士は4階までは人を救出できたが、はしごはそれより高い階には届かなかった
- 当時の米国の都市では大規模火災は珍しいことではなかった
- ニューヨークは1776年以降、すでに3度の大火を経験していた
- Chicagoは11年後に焼失し、San Franciscoも1906年の地震後に火災被害を受けた
ヨーロッパ式の火災対応と北米式の避難規定の分岐
- ヨーロッパでは1666年のロンドン大火後、議会が建物内での木材使用を制限し、これは古代ローマ以来ヨーロッパの政府が取ってきた方向性と同じだった
- 建物構造そのものが燃料にならなくなったことで火災自体は続いたものの、被害規模は抑えられた
- 19世紀ヨーロッパの大都市火災は、れんが・石材・金属・コンクリートへの転換ができなかった周辺部の小規模または貧しい都市に主に限られていた
- 北米では、豊かな森林、急速な成長、農村的・郊外的性格のため、米国とカナダはいまなお木造建築から完全には脱していない
- 142 Elm Streetの火災直後、陪審はテネメント建物の所有者に外付けの鉄製階段、または承認された別の避難手段の設置を義務づける法律の制定を求めた
- 州議会がこれに従い、アパートに第2の避難手段を求める規定が生まれた
現代の米国コードにおける2階段要件
- 1860年代の粗末な非常階段は、今日でははるかに強い要求へと変わった
- 米国のモデルコードであるInternational Building Codeは、3階を超える新築アパートに2つの階段を求めている
- 2つの階段は建物の反対側の端に配置されなければならない
- 2つの階段は完全に囲われた構造でなければならない
- ヨーロッパやアジアにも類似基準がないわけではないが、おおむね本当の高層建築に適用される
- Singaporeはおよそ20階超
- Italyはおよそ25階超
- こうした場合でも、2つの階段のあいだに求められる距離は米国ほど大きくない
- 米国の2階段要件は古い規定のまま残っており、現代的な分析は多くない
- Western Europeのほぼすべての国では、単一階段のアパートがIBCの3階制限を大きく超えて建てられるにもかかわらず、米国より人口当たりの火災死亡者数が少ない
- New York Cityは単一階段の建物を6階まで認めている
- 現代コード基準を満たさない粗末な非常階段を第2の出口として持つアパートも多い
- それにもかかわらず、人口当たり死亡者数は米国の他地域よりわずかに少ない
- 第2の避難手段要件が生まれてから150年以上のあいだに、火災安全の分野では囲われた階段、耐火材料、煙感知器、スプリンクラーといった受動的・技術的改善が数多く生まれた
2階段規定が生む平面とコストの問題
- 北米の第2階段要件は、集合住宅の設計に大きな影響を与えている
- Seattleの建築家Michael Eliasonがpoint access blocksと呼ぶ伝統的なアパート形式を、効率的に再現しにくくしている
- 単一階段と、必要であればエレベーターの周囲にいくつかの住戸を配置する構成である
- 現代の米国コードに適合させるには、2つの階段をつなぐ共用廊下が必要になる
- この廊下は建物を二分し、New York CityのテネメントやLos Angelesのdingbatのような、伝統的な米国の集合住宅建築に見られる貫通型の平面を難しくする
- 米国の多くの都市やインナーサバーブに分布する、幅25〜75フィートの小規模敷地は開発可能性が低くなる
- Jersey Cityの幅25フィートの敷地事例では、第2の階段が延床面積の**7%**を占めていた
- さらに数パーセント分の面積が、賃貸可能面積から賃貸できない共用面積へと移る
- 2つの寝室の窓が実質的に失われ、ごく小さなエアシャフトしか残らない
- New York地域のように住宅不足が深刻な市場ではデベロッパーが負担できても、一般的な市場では3階超の開発が不可能になりうる
- 米国コードに適合するdouble-loaded corridorは、スタジオと1ベッドルームのアパートにはよく合う
- リビングや寝室のように自然光と新鮮な空気を必要とする空間の比率が低い
- キッチンや浴室は暗い共用廊下側に寄せられる
- 2ベッドルーム以上のアパートを設計すると、住戸サイズが大きくなる
- 幅10フィートの寝室を1つ追加すると、住戸奥行き30フィート超がそれに伴う
- 120平方フィートの寝室を1つ追加するには、別の方法で埋める必要のある180平方フィートがさらに生じる
- この空間はウォークインクローゼットや専用浴室で埋められがちで、配管・設備・タイルのコストが増える
- 採光のある空間かどうかに関係なく建設費は平方フィート当たり同じなので、2・3・4ベッドルームアパートに必要な賃料は、家族の支払い能力や意思を大きく上回って上昇する
単一階段が開く設計の可能性
- 第2の階段要件がなければ、建物をより効率的な方法で配置できる
- 垂直動線が減り、動線コアを数回繰り返しながら、さまざまな大きさのアパートを各コアの周囲に配置できる
- アパートは建物の前から後ろまで貫く形を取れる
- プランナーがより薄い建物を受け入れるようにゾーニングのenvelopeを引き直せば、より少ない面積により多くの寝室を入れられる
- こうした設計は、より安価で競争力のある家族向け住宅を提供できる
- New York Cityでは、コンドミニアム建物の平均総面積は1,189平方フィート、賃貸建物は838平方フィートである
- 家族にとってより魅力的な住戸と、コンドミニアム開発業者の保険コストを押し上げる欠陥責任法の改革が組み合わされれば、米国のコンドミニアム建設戸数は歴史的低水準から回復する可能性がある
建築法改革の政治的・制度的制約
- YIMBY運動や他の住宅改革勢力は、過去10年以上にわたってゾーニング緩和で成果を上げてきたが、米国の建築法は火災が起きるたびに厳しくなる一方向のラチェットに近い
- 新しい技術、条項、火災工学への理解が生まれても、規制が緩和される経路は乏しい
- モデルコードの作成者は資材メーカーや消防サービスには反応するが、集合住宅デベロッパーや住宅 affordabilityの擁護者は大きな影響力を持てていない
- International Code Councilに寄付し、コード変更を推進する資源を持つメーカーが前向きな貢献をすることもある
- 例としてAmerican Wood Councilのmass timber advocacyが挙げられている
- ただし、メーカーの利害関係が公共善とどう結びつくかは、よりしばしば疑問視されると評価されている
- 州政府と地方政府は、IBCのようなモデルコードを採用・拒否・修正する権限を持つが、十分な分析力と研究能力を欠いている
- より多くの資源を持つ連邦政府は、過去にはコード開発でより大きな役割を果たしていたが、ここ数十年で大部分が後退した
Center for Building in North Americaの改革活動
- Center for Building in North Americaは、集合住宅の生産コストを下げ、効率性と品質を高められる建築法の変化を研究し、提唱するために設立された
- 改革対象は、現代の建物が複雑であるのと同じくらい広範にわたる
- 最初のテーマとして階段を選んだ理由は、建物設計において重要であり、建築家のあいだですでに改革の動きがあるからだ
- 米国の複数の州の住宅擁護団体とともに、現在は米国の大半の地域で3階に制限されている単一階段建物を6階まで許可する法改正・行政変更を進めている
- 改正文案は、Seattle、Honolulu、New York Cityですでに採用された文言と、海外での広範な経験に基づいている
- 現在の単一階段制限は試行錯誤と比較的単純な論理から生まれたが、現状維持バイアスのために改革案にははるかに高い基準が求められる
- 米国の建築法の根本原則を変えるには、より進んだ分析が必要である
- 1860年に第2の避難手段が登場してから150年のあいだに、火災防護工学とデータ収集は大きく進歩し、今日では安全性を立証するための、より工学的で大規模データに基づくアプローチが可能になっている
- 米国の集合住宅開発の利害関係者は全国規模では十分に組織化されておらず、この取り組みの利益は広く分散しているため、自然な支持基盤があまりない
1件のコメント
Hacker News のコメント
すばらしい記事。住宅建設規制が重荷になり、コストが急騰したのだと思う
最低敷地面積、セットバック、最低床面積、容積率制限、過度な高さ制限、駐車場義務、環境審査の乱用、歴史的保存指定、コミュニティ審査、過度な集合住宅要件（例：二重階段）、市場価格以下での供給義務が、いずれも供給を制約し、コスト上昇につながった
私にとって最も重要な経済問題の一つであり、こうした制限を緩和する全国的な取り組みがなければ、若年層の所得に占める家賃の割合は増え続けるだろう
規制緩和と安価な住宅を極端まで推し進めれば、結局はスラムになる
今、周囲には手の届かない価格の空き家が何百戸もあり、それはこれらの企業が違法に共謀して価格を固定しているからだ
無知を装ったり、さまざまなテック製品を通じて責任を洗浄しようとしたりするだろうが、結局、私の住む場所の家賃が高い理由は価格談合だ
より大きな自由には賛成だし、望むなら単一階段の集合住宅を選ぶ自由もあるべきだと思う
だが私は望まない
どの規制かも重要だ。価値の大きいものも小さいものもあり、必然的に失敗するものもある。利害関係を持つ不動産デベロッパーが、ほかの必要まで満たしてくれるとただ信じることはできない
市場価格以下での供給義務を問題視しているが、高級住宅開発がさらに必要なのかは分からない。そうした入居者には選択肢が十分にある
都市の新しい建物は一つのコミュニティに100年にわたって影響し得るのだから、外部の都市から来たデベロッパーだけでなく、地域コミュニティにも発言権があるべきだ
外から見ると、北米の大半の都市で「失われた中間規模住宅」[1]、つまり中密度住宅が不足している大きな理由の一つに見える
階段室を2つ入れなければならないなら、小規模・中規模の集合住宅を建てるのは経済的に成り立たず、建物は戸建てか巨大な大型プロジェクトに二極化する
私の国では、シンプルで安価な4階建ての階段式コンドミニアム（単一階段、エレベーターなし）が、労働者階級向けの中密度住宅の中核だ。各階2戸または4戸が階段室に直接面しており、廊下で無駄になる空間がほとんどなく、シンプルで効率的だ
さらに高密度の場合でも、通常は12階まで上がり、エレベーターを1〜2基置くが、階段室は依然として1つなので同じ効率を保てる
[1] https://en.wikipedia.org/wiki/Missing_middle_housing
5階までは木造で住宅建物を建てられ、鉄筋コンクリートや鉄骨よりはるかに安い。巨大な団地になるのは、金融関係者が利用可能な土地と賃料を最大化しようとするからだ
安全への影響について、もっと議論があってほしかった。記事は、この要件がない欧州の人口当たりの火災死亡率がより低い点を挙げているが、米国の住宅ストックははるかに木造が多く、そもそもリスクが高い点にも触れている。
持続可能性の観点では、木造建築は概して良いことではある。
こうした提案を見るたびに、すぐ英国のグレンフェル・タワー火災を思い出す。さまざまな別の原因があったため例外的な事例かもしれないが、それでもためらいを覚える。
木材もシアン化水素を出すが、主な発生源は布張り家具、壁・床の仕上げ材、収納家具、個人の持ち物といった合成素材である。
石膏ボードで覆われた 2x4 壁の家と、石造・鉄骨の家があり、欠陥のある暖房機がソファやポリエステルのカーテンに火をつけたなら、どちらの建物も同じように致命的だ。火が石膏ボードを突き破るずっと前に、シアン化水素が人を殺す。
合成素材がある場合、不燃性の壁も火災の拡大を必ずしも遅らせるわけではない。燃焼過程の高熱と不完全燃焼がフラッシュオーバーを引き起こし、その空間内のすべての可燃物に着火する。
ほぼ20年間、消防団員として活動し、あまりにも多くの死者を見てきたが、焼死したケースはなかった。全員が窒息（CO/CO2）またはシアン化物中毒で亡くなっていた。
死亡率の差は、著者が主張するほど劇的ではない（例：英国は火災1件当たり0.2人、米国は0.3人）。直感的には、米国と欧州の差は、欧州の住居がより小さく区画化されていて煙の拡散を制限し、都市化の水準が高いため緊急対応が速いことに由来すると思う。
オープンプランは人を殺す。
ただし木造建築は、特にエンジニアードウッドを使う場合、消防士の死亡をさらに増やす。しかし地下室火災で住宅の床が弱って崩れ、消防士を死なせるほどになっているなら、居住者はすでに全員亡くなった後である。
原則として、グレンフェルの各住戸は完全に燃えても隣の住戸は損傷しないはずで、そのため避難も全住民ではなく隣接住戸に限られるので、2本目の階段は不要だった。
実際には、何年も放置される中で防火区画と間仕切りが繰り返し損なわれ、その外側に可燃性の外装材まで追加された。建設業界が根本的に腐っているからだ。
同じ事故が建物の新築当初に起きていたなら、被害は1住戸に限られていただろう。
このスレッドでもそうだし、ソーシャルメディアでこの話題が出るたびに繰り返される。原文は統計、安全を確保するための追加措置、6階以下の建物に限定する案を扱っている。
しかし米国の論者は、最初の反応を乗り越えるのが難しい。海外事例を「米国の条件には適用できない」と切り捨てる、典型的な米国式の反応も見られる。
米国で単一階段の建物が合法な地域で目立つ要件は2つある。1つは、通常利用できる消防はしごの高さで建物の高さを定め、2つ目の脱出手段を提供することだ。
もう1つは、単一階段の要件が通常、1フロア当たりの住戸数が少ない建物にのみ適用されることだ。シアトルでは合法だが、1フロア4住戸である。この場合、玄関ドアは階段室から数フィートの場所にすぐ開き、十分に離れた2本目の階段を平面計画に入れるのも難しい。
セルロースは基本的に、固まった炭素と酸素である。
個人的には、このタイプの住戸について語れるし、おすすめもできます。私はコロラド州デンバーで生まれ育ち、人生の大半をそこで過ごしましたが、今はフランスの単一階段集合住宅に住んでいます
子どものころは主に戸建て住宅に住み、大学時代には父がタウンハウスに引っ越したので数年一緒に住みました。フランスに来る前は、妻と戸建て住宅、そして5-over-1のアパートに住んでいました
今はアパート建物の7階の端住戸に住んでいます。単一階段集合住宅で、住戸は両面開口型で、幸いエレベーターがあります。片側には大きなバルコニーがあり、三方に窓があります。窓のない唯一の面は階段室につながっています。各部屋に窓があり、浴室とトイレ（フランスではしばしば別々です）にも窓があります
疑いなく、今の家は私が住んだことのある住宅タイプの中でも最高の部類です。夏にはアパートの両側の窓を開けて素晴らしい風の通り道を作れますし、コンクリート構造は一年の大半で温度調整をうまくしてくれます。朝と夕方には日差しも入ります
庭仕事が嫌いなのですが、やることはなく、雪かきすべき歩道もありません。近所付き合いも、ほとんどの戸建て住宅と同じくらいに感じます。父のタウンハウスととてもよく似ていて、誘導するような構造を考えると偶然ではないのでしょう
5歳の息子がいますが、庭がなくて残念だとは思いません。近くに遊具と散歩道のある公園があり、車を心配せず安全に自転車に乗れます
もちろん裏庭でのバーベキューは恋しいし、作業場として使えるガレージも恋しいです
逆に5-over-1は、私が住んだ中で最悪の住宅タイプでした。採光が悪く、匿名的で、廊下は醜く、近所という感じがありませんでした。管理と施工も良くなく、汚い幹線道路沿いを歩かずには良い公園へ行けませんでした
「なぜアメリカにはこれがないんだ?!」とよく疑問に思っていましたが、今は理由が分かりました。建築基準、用途地域制、都市計画家がまた一役買っていたのです
近くに住む人たちと過ごせるのが良く、息子がすぐ周囲のコミュニティで多くの人たちと一緒に過ごせる点が特に良いです。出入りするとき、たいてい知っている人にいつも会います
建物の裏には、建物と緑地の間に進入路があり、門が付いていて、住民全員、特に子どもたちが使っています
緑地には庭の区画、ベリー、果樹、バーベキュー、テーブル、椅子など、共同で使えるものがたくさんあります。5歳の息子にはこの地域に友だちが多く、安全なコミュニティの中で走り回り、木に登り、土を掘り、自分の世界を探検できます
空間の密度と活用効率は、以前Pacific Northwestで慣れていたものよりはるかに優れています。オスロに住んだこの5年間で車が必要だったのは、友人たちの山小屋へ行くときだけでした。車なしの生活ができるのは特権のように感じます
そこに住んだことはありませんが、住んでいる友人たちがいて、訪ねるとバーベキューをします
私はUKに住んでいますが、ここの住宅品質は悪名高いです。新築のアパートブロックもそうで、時には特にひどいこともあります。高い物件でもこうした施設を提供しているのかはよく分かりません
ブリティッシュコロンビア（BC）州がこれを検討しているようです
https://morehousing.substack.com/p/bc-single-stair
https://morehousing.substack.com/p/single-stair
併せて見る資料もあります
「世界各地で単一避難階段として認められている階数」
https://www.coolearth.ca/wp-content/uploads/2022/02/image-1....
https://www.coolearth.ca/2022/03/16/building-code-change-to-...
図表によると、North Americaで使用可能な最長の高所はしご消防車は137フィート/41mで、およそ14階の高さまで届きます。「一般的な」高所はしごは約75フィート/22mで、およそ7階です
7階建ての建物なら、複数の階段、おそらく複数のエレベーターを置くのに十分な大きさでしょう
Londonには高層建築が多いですが、狭い道路と急な角が多いため、最も高い消防車は運用していません
[0] https://pbs.twimg.com/media/FnC9ge6WQAAFd7p?format=png&name=...
私たちがどうやってここまで来たのか興味深いです
さらなる火災安全対策が追加され、たとえばスプリンクラーまで導入される一方で、今では過度に高価な安全対策の一部は時代遅れになったのだから終わらせるべきだ、と考えた人はいなかったようです
ブリティッシュコロンビア州政府がこれを検討中だと述べており、義務的な2つの階段が終わることを願っています。人々は寝室2〜3部屋のアパートをもっと望んでいると言い続けています。単一階段の建物は、そうした商品をより現実的にする柔軟性を導入する最良の方法の1つに見えます
About Hereの関連動画も見る価値あり
https://www.youtube.com/watch?v=iRdwXQb7CfM
ここでは US National Housing Association Proceedings (1913), p.212 の非常に的確な一節に触れている
「われわれの法律で可能なあらゆることを行い、民間の一戸建て住宅、さらには二世帯住宅の建設を奨励せよ。二世帯住宅は、その次に望ましくない度合いが低い類型だからだ。そして可能な限り、法令であらゆる種類の集合住宅に不利益を課せ……集合住宅に耐火構造を求めて建設費を引き上げ、三世帯だけの場合でも階段の耐火化を求め、非常階段と数多くの他の防火設備を求めるなら、われわれは安全な根拠の上にいる（人種に基づく用途地域規制と比べて）。それは警察権の正当な行使として正当化できるからだ［…］われわれの法律では、ほとんどの防火規定を集合住宅にのみ適用し、民間の一戸建て住宅と二世帯住宅は何の防火措置もなしに建てられるようにせよ」
著者が提示した証拠は説得力に乏しい
「ほぼすべての西ヨーロッパ諸国では、単一階段の集合住宅がIBCの3階という高さ制限をはるかに超えて建てられるが、人口1人当たりの火災死亡者数は米国より少ない」という文は、火災死亡がどこで発生しているのかを分析していない
一戸建てなのか、商業用建物なのか、火が出た交通事故なのか、トレーラーパークなのか分からない。より説得力を持たせるには、他国の集合住宅火災による死亡者数と米国の集合住宅での死亡者数を比較するか、少なくとも統計が完全には比較可能でないとしても、なぜその主張を裏付けるのかを説明すべき
[0] https://www.usfa.fema.gov/downloads/pdf/statistics/v12i8.pdf
規制の最大の問題は、制定当時には非常に前向きなものだったとしても、通常その後数十年にわたって再評価する仕組みがない点かもしれない
そのため164年前の火災の影響が、今日の米国全土の住宅を台無しにしている
何もせずに不満を言っている方が、キャリアにとっては安全だ
著者は、2つ目の階段をなくした場合の安全性への影響を分析しようとすらしていない
提示された唯一の証拠は、西ヨーロッパの火災死亡者数が米国より少ないという点だ。むしろこれは、米国が火災安全基準を下げるのではなく上げるべきだという意味かもしれない