米国だけが不動産仲介手数料として6%近くを支払う理由
(wsj.com)- 米国の住宅取引は、他国と比べて 仲介手数料の負担 が際立っており、売買の仕組み自体も一般的ではない
- 米国の住宅販売手数料は通常、売買価格の 約5〜6% の水準で、国際比較でも高い部類に入る
- この費用は一般に 売り手側の仲介業者 と 買い手側の仲介業者 が分け合うため、手数料の構造が取引の両側にまたがっている
- ほとんどの他国では住宅売買の仲介手数料が米国よりかなり低く、米国式の構造は例外的に見える
- 6%前後の手数料は、米国の住宅取引コストを理解するうえで最初に確認すべき違いである
米国の住宅取引における高い仲介手数料
- 米国で住宅を売買する方法は、他国と比べると一般的な形ではない
- 住宅販売時の仲介手数料は通常 売買価格の5〜6% 程度である
- この手数料は一般に、売り手側の仲介業者と買い手側の仲介業者で分け合う
他国との開き
- ほとんどの国では、住宅売買の仲介手数料は米国より はるかに低い
- 米国の5〜6%の手数料構造は、国際的に見ると例外的な水準である
1件のコメント
Hacker News のコメント
ここ数年、入札競争や非公開物件へのアクセスのような場面で仲介業者がどれほど価値を加えたのかは分からないが、この手数料にこれほど大金を払う正当性はいつも理解できない。
最後に家を売ったのは、2008/09年の暴落の余波が残っていた2011年だったが、複数の仲介業者と話しても、MLSに掲載して内見日程を調整する以外に、家を積極的に売ろうとしている感じはしなかった。
売主側の仲介業者は内見時に立ち会うことさえ嫌がり、ただロックボックスを付けて買主側の仲介業者にコードを渡すだけだった。中央値の住宅売買で売主側の仲介業者/ブローカーが12,400ドルを持っていくのに、ロックボックスとMLS登録が500ドルもしない費用だとしたら、追加の12,000ドルの価値はどこから出てくるのか分からない。
買主側については、少なくともインセンティブは理解できる。買主は仲介業者に電話して家探しと調整を任せられ、費用を直接負担していないように見えるので、その便利さを使わない理由がない。
2011年に紹介された仲介業者は、仕事が早くて良いと聞いていたが、私が考えていた価格より8%低く売出価格を設定しようとし、総手数料を6%から5%に下げることも断固として拒否した。
そこで仲介業者を使わず、400ドルほどでMLSにセルフ登録し、買主側手数料は1.5%に設定した。それでも十分多くの人が見に来て、当初見積もった価値どおりに売れた。結果的に、その「有能な」仲介業者を使っていた場合に生じた価格損失と手数料より10%以上節約できた。
元の質問に戻ると、売主に提供される価値がどこから来るのか分からない。仲介業者が手伝う法的手続きも多くない。売買契約書（大半は標準書式）、州/連邦の標準的な開示書類が数枚必要で、残りは権原会社が処理する。
最初の取引でだけ売主が仲介業者を使い、他の相手方には仲介業者がいなかった。弁護士に時間単価で払って処理するほうが単純で安く、無作為に選んだ弁護士のほうが無作為に選んだ仲介業者よりはるかに有能だ。最も複雑な取引でも弁護士費用は4,000ドルほどだったが、その売買に標準の6%を適用すれば40,000ドルになっていたはずだ。
双方が自分の仲介業者費用をそれぞれ払うなら、仲介業者を使うケースはずっと少なくなっていただろう。今は買主が費用を外部化し、多くの売主が買主側の仲介業者と直接やり取りする自信がないため、自分も仲介業者で武装する。
米国のポータル（MLS？）がすべての物件に開かれているなら良さそうだ。小さな土地を売るとき、何もしないのにかかる手数料に腹が立って、明らかに変則的なブローカーに代わりに登録を頼んだ。その人は他のブローカーの半分しか取らなかったが、それでも高すぎたし、私が渡した書類をアップロードする以外は何もしなかった。
彼らは量で勝負しているので、マーケティングを大量に行い、見つけやすい。こちらが望むことを要求しない、あるいは何を望むのか分かっていないと、そういう人たちに出会うことになる。逆にきちんと要求すれば、大リーグにいる人に費用を払うことになるが、そういう人の名刺はカフェの掲示板や教会の会報ではなかなか見つからない。
最初の家を売ったとき、通常手数料の全額に加えて、署名後45日以内にクロージングできたら売却価格の超過分の50%を追加で払うことにした。
その女性仲介業者は怪物のようだった。離婚者支援グループを回り、現金の和解金を受け取ったばかりの最近離婚した女性のリストを持っていた。全額現金のオファーで、売出価格を大きく上回り、条件なしの提案だった。掲載前日に受け入れられ、10日後にクロージングした。
ひどい人間になった気分だったか？ そうだ。私の必要に合う形で家は売れたか？ そうだ。
カリフォルニア沿岸部では、手数料構造がトップ層の仲介業者にとって法外に儲かるものになっている。
今週、私たちのコミュニティで1軒の家が2,500万ドルで売れた。友人の1人が買主側、もう1人が売主側を担当した。買主側の仲介業者は今年の取引額が約2億ドルで、しかも低調な年にもかかわらずだ。この地域には2,000万ドル超の取引が多く、彼はつい最近5,000万ドルの取引で両側を担当したこともある。
このレベルでは通常、手数料は2.5%/2.5%で、2,500万ドルの5%は125万ドルだ。
皮肉なことに、高級住宅の販売は低価格住宅よりはるかに手間が少ない。見せる回数もずっと少なく、オープンハウスは絶対にしない。
以前、大手不動産会社で働いていたので、彼らが物件サービスの独占を維持しようとする意志がどれほど強いかよく知っている。Redfin、Zillowなどは物件サービスの開放に賭けたが、全国/州/地域のRealtor協会による規制の取り込みを誤解していた。結局、所有者が家を直接売れる新しい方法を開く代わりに、Realtorに広告を売ることになった。
ただ、MLSへのアクセス権をコントロールしていて、社会的慣性があるだけだ。
ソフトウェアエンジニアリングは最低賃金の仕事よりずっときつくない。上に行くほど楽になる。
「自動採用」プラットフォームができて、1年後には採用担当者にアクセス権と広告を売る方向へ転換するのを何度も見てきた。
やることが少なく、得るものが多い場所では、仲介市場はいつも繁盛するようだ。
ドイツの Maklerprovision、つまり不動産仲介手数料は 7% です。
通常は売主が半分を負担しますが、買主が全額負担する場合もあります。公証人費用や政府の税金まで支払う必要があるため、不動産購入費用は12%を超えます。
さらに、約10年以内はその不動産を売らないほうがよいです。そうしないと譲渡所得税を払う必要があります。
良い点は、10年以上保有してから売れば税金を払わなくてよいことです。固定資産税もかなり低いので、この段階を越えると概ね良いです。公的医療保険、そこそこ良い公共交通、十分に安い食料品の買い物コストまで考えると、価値があります。
ニューヨーク州（ニューヨーク市を除く）では、住宅所有の総費用の50%超が税金に消えるので驚きました。2021年に最初の家を買いましたが、住宅ローンの支払額は年間の学校税と固定資産税より少ないです。本当に狂った水準です。
大きな問題は、私たちの町の 資産評価 が公正ではないことです。過去10年間に家を売買していない人たちは、非常に低い評価額の恩恵を受けています。たとえば近所の家は80万ドルで売れましたが、評価額は27万ドルでした。税務評価は、特定の家が売れるまで評価額の調整を待っているようです。
つまり、おばあさんの200万ドルの家は、今でも30年前の価値を基準に税金を払っているのです。
アパートの賃貸もほぼすべて仲介業者を通じて行われ、以前は借主がその手数料を直接払っていましたが、法律が変わり、所有者が負担しなければならなくなりました。
売主側の仲介業者だけを使うなら3.57%ですが、自分側の仲介業者もいると合計で7%ほどになります。
北米の 中間業者 は、地球上で最も成功した生物の一つです。医療システムを見るだけでも分かります。
部分的には、広範な 免許制度 に責任があると思います。こうした免許は、独占的優位を保護し拡大する手段になっています。
多くの職業に免許が必要で、その免許を発行する組織は、自分たちの権限を守り、拡大し、競争を妨げ、価格を上げることに利害関係があります。
免許要件は継続的なロビー活動を生み出しており、不動産仲介手数料問題の原因の一部だと思います。
本当にあらゆる職業の市場の隅々まで法律で固定する必要があるのでしょうか。認証法だけでも十分かもしれません。そうすれば、競争を妨げたり、市場の混乱を防いだり、特定の職業に就こうとする人に免許の権利のため民間団体へ継続的にお金を払うよう強制したりする効果はなくなるでしょう。
ただし、自分のブローカレッジが MLSシステム にアクセスするには、Realtor 組織に加入する必要があります。独占的な行動はそこから染み込んできます。
1つだけだと、参入障壁のコストを考慮せず、自分たちの利益だけを見ます。
2つなら参入障壁のコストと自分たちの利益を天秤にかけるようになりますが、底辺への競争が起きる可能性があります。
3つならコストと利益を天秤にかけるようになり、底辺への競争がひどすぎる場合でも、1つの認証を取り消しても代替機関が育つまで競争を維持できます。
最近、訴訟の話がありましたか。影響がありそうです。WSJの購読はありません。
National Association of Realtors を相手に 18億ドル の大型評決を勝ち取った弁護士によると、アメリカ人は不動産手数料として600億ドルの税金を払っているようなものだそうです。
https://fortune.com/2023/11/02/national-association-realtors...
Jury Finds Realtors Conspired, Awards Nearly $1.8B in Damages
https://news.ycombinator.com/item?id=38089356（276 comments）
そして5年前にもありました。同じ訴訟かもしれず、2019年に始まったようです。
https://news.ycombinator.com/item?id=19431927（336 comments）
ここでは「不動産仲介人はいったい何をしているのか」という投稿ばかり見た気がするので、肯定的な経験を残しておく
今年、競争が激しく価格も高い市場である DC で家を買った。私たちの仲介人は、MLSに載る前に口コミで物件を見つけ、オープンハウス前に見られるよう初回内覧を手配してくれた。家が気に入ったので、彼の助言どおり事前インスペクションを行った。この市場はあまりに過熱していて、インスペクション条件付きのオファーを出すのが難しく、築100年の家でそれはどうなのかと思うほどだ
オープンハウスが終わる頃には、私たちはすでに2回見ており、インスペクターとも一緒に回っていたので、入札する確信が持てた
仲介人は売主側の仲介人と長く話し、売主にとって何が最も重要なのかを探り出した。彼らは2本のモーゲージを抱えていたため、純粋な現金価格よりもクロージング時期を重視していた。さらに売主側の仲介人は私たちのモーゲージブローカーを知っており、彼の仕事の速さを信頼していた。そのブローカーも、もともと私たちの仲介人が紹介してくれた人だった
結局、私たちは12件を超える他のオファーに勝ち、その中にははるかに高いオファーもあった。すでに業界にいて人脈が非常に密であるか、提示価格より10万ドル単位で上乗せしない限り、良い仲介人なしにこの家やDCの競争力のある物件を手に入れる可能性はなかった
いくつもの家を見たし、落札できなかった2軒にも入札したので、時給換算すれば常識外れに高い報酬を得たわけではなく、優秀な営業担当者や管理職に見合う水準だったと思う
以前の家を売るときも、価格設定の助言、まともなホームステージングの選択肢の紹介、間取り図作成者や写真家の手配などを手伝ってくれた。売却価格の3%なら自分でできたかもしれないが、引っ越しまでしながらそれらを全部段取りできなかったであろう人たちを知っている。私たちも助けを受けてようやくできた
もちろん、米国の平均的なRealtorがMLS物件とロックボックスのコードを渡すだけなら、自分の取り分を稼いだとは言いにくいが、競争の激しい市場では仲介人がかなり意味を持つことがある
買うたびにブローカーの下でアクティブ状態になる必要があり、月50〜100ドル程度の手数料がかかるが、クロージング時（またはブローカーたちが支払いをどう交渉するかによってはクロージング後）に「買主側仲介人」の3%を受け取れる
最近の売却・購入では、売る家に未解決の大きな問題があり、買おうとしていた家には地役権の問題があり、売主／仲介人も扱いにくかった。すべてをまとめるうえで彼の経験が決定的で、私たちだけではうまく処理できなかったと思う。そのときは払った分の価値があったと見ている
ドイツのクロージング費用はかなり高く、約 12% になる
不動産仲介手数料3.57%、公証人2.00%、不動産取得税6%がかかる
売主も仲介手数料3.57%を払うので、結局6%を超えることになる
購入や売却時の法務費用は約1,000ポンド
大きな費用は印紙税という政府税で、購入価格の0〜12%の間。通常はその範囲の低い方だ。(https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax/residential-property-...)
すべての法務費用が含まれているのか？ それでも米国の買主側仲介人よりずっと大きなぼったくりに見える
実際に出入りする費用は仲介人費用だけよりはるかに高いが、仲介人が最も高く、価値も疑わしい
米国の固定資産税に似た「土地税」は通常、年に数百ユーロ程度だ。米国と比べれば小銭みたいなもの。ドイツの家は、モーゲージを完済すると本当に自分の財産のように感じられる
ペイウォールなし版: https://www.msn.com/en-us/money/other/almost-no-one-pays-a-6...
ここ英国では、人々は制度について不満を言いがちだ。主な理由は、実際の契約書の交換前ならどちら側も費用なしで撤退できるからだが、全体としては単純で安い
技術的には、不動産仲介人も弁護士も必須ではない。モーゲージがなければ、売主や買主が望めばすべて自分でできる。賢明ではないが可能だ。弁護士を要求するのは貸し手だ
弁護士は安く、不動産仲介手数料も低い。仲介人は売主のために働くので売主が全額負担し、高くても 3%+VAT 程度だ
個人的には、両側が徹底的にむしり取られる他の多くの国のぼったくりより、こちらの方を好む
契約交換後、買主は撤退できないが、モーゲージ提供者は何の責任もなく撤退してあなたを台無しにできる
最初の住宅を売るとき譲渡所得税はないが、買主が払う印紙税はかなりの額になり得る
買主、正確には買主側の弁護士がすべての書類を用意しなければならないため、かなり時間がかかることがある
リースホールド住宅 を売買するときの厄介さは言うまでもない
それでも、弁護士と仲介人の費用が比較的安いという点には同意する
全部合わせても0.5%未満だ
スコットランドの制度には利点があると聞いた。買主が検索と鑑定をする代わりに売主が行う。だからオファーがずっと速くなる。「xポンドを払うが、まず数百ポンドをかけてデューデリジェンスをしなければならない」ではなく、「自分が支払うべき資料はすでに全部見たので、デューデリジェンスは終わり、進めよう」となる
個人的には制度全体の改革が必要だと思うし、ある程度はこの国の住宅危機を直す助けにもなると思う