- 米国では2019年以降、住宅価格・家賃・住宅ローン金利が同時に上昇し、初めての住宅購入を準備していた世代が持ち家市場から押し出されている
- 住宅の販売価格中央値は2019年末以降ほぼ30%上昇し、2024年春には$420,000に達した。30年固定住宅ローン金利は2020年の約3%から現在は約7%へと上昇している
- ZillowやBankrateなどは、米国の大半の地域で無理なく住宅を買うには年収**$100,000超**が必要だとみており、これは世帯所得中央値の約$75,000を大きく上回る
- New York Federal Reserveの調査では、賃貸居住者のうち、いつか家を所有すると見込む割合は**40.1%**で、2014年に調査を開始して以来の最低値となった
- 住居費の負担は2024年の米大統領選における経済的不満とも結びついており、利下げが遅れるなかで、供給・家賃・インフレの要因が負担緩和を難しくしている
2019年以降で変わった米国の住宅市場
- Nathan Wilkinsは2019年、住宅購入資金をためるために母親と妹の家に戻ったが、その後の市場は家賃上昇、住宅価格の急騰、住宅ローン金利の急上昇によって大きく変わった
- ユタ州で保険査定士として働く彼は、妹とともに以前より多く稼いでいるが、月**$2,500**の家賃のため十分に貯蓄できていない
- 米国の住宅販売価格中央値は2019年末以降ほぼ30%跳ね上がり、2024年春には$420,000に達した
- IMFの基準でも、米国の住宅価格上昇幅は世界的な不動産価値上昇局面の中でも最も劇的な事例の一つだった
- 米国で一般的な30年固定住宅ローン金利は、2020年の約**3%から現在は約7%**へ上昇している
所得より速く上がった住居費
- ZillowやBankrateのような調査機関は、米国の大半の地域で無理なく住宅を買うには年収**$100,000超**が必要だとみている
- 米国の世帯所得中央値は約**$75,000**水準である
- 住宅購入者の月々の支払額は4年でおおよそ2倍になった
- Megan Holterは2019年、テキサス州オースティンで家を探していた際、銀行から約**4.75%**の30年固定金利を提示された
- パンデミック後に建築資材と住宅価格が上がると購入を中断し、2024年に**6.625%**の金利を受け入れたうえで、オハイオ州コロンバスへ1,200マイル北に移って家を買った
- より低コストの都市を探すためにスプレッドシートを作成し、公共部門から民間部門へ転職する選択もした
賃貸居住者と住宅所有者の双方の不安
- New York Federal Reserveの調査では、賃貸居住者のうち、いつか家を所有すると見込む割合は**40.1%**で、2014年にこの質問を始めて以来で最も低い
- 長期住宅ローンを抱える住宅所有者は、直ちに金融ショックを受けることを避け、住宅価値上昇の恩恵も受けているが、固定資産税と保険料の上昇や引っ越し費用の負担は大きくなっている
- Harvard Joint Center for Housing Studiesによれば、全世帯のほぼ3分の1が所得の3分の1以上を住居費に充てている
- 所得の3分の1は通常、住居費負担の可否を分ける基準とされる
- この比率は2015年以降で最も高い水準である
- Harris Pollでは、米国人の70%超が住宅市場はさらに悪化するとみている
- 住居費の問題は、2021年以降**20%**上昇した生活費全般への不安とも重なっている
2024年大統領選に広がった住居費への不満
- 住居費の負担は、Joe Biden大統領が直面する大きな経済課題の一つである
- 彼の任期中に住宅市場の変化が進み、全国世論調査では経済対応への評価は低いままとなっている
- Donald Trumpはインフレの責任をBidenに負わせており、住居費を直接口にすることは多くないものの、「急騰する」金利を経済が誤った方向へ進んでいる証拠として強調している
- University of Michigan Ross School of BusinessのBrian Connollyは、インフレはここ数年Bidenにとって政治的圧力であり、住居費も人々が家計の圧迫を感じる領域だとみている
- ホワイトハウスは最近、住宅購入負担に直接対処しようとする提案を打ち出した
- closing costsを制限するルール
- 初めて住宅を購入する人向けの**$10,000税額控除**
- ただし、Bidenが今すぐ使える手段は限られており、こうした措置が有権者にどの程度響くかは明らかではない
- 2020年にBiden当選に貢献した若年層で支持がとりわけ弱まっており、彼らは住宅を所有している可能性が低く、住宅購入負担を主要な関心事とみる可能性が高い
初めての住宅購入者たちの行き詰まった選択肢
- フロリダ州のBraiden Doghertyは製造業で働き、3年間毎日住宅情報を確認してきたが、オーランド近郊の家族のそばで手の届く2ベッドルームの家を見つけられていない
- $50,000の相続金、借金なし、安定した仕事があっても住宅購入は難しいという状況である
- 彼は住居費の問題を特定の政治家や政党だけの責任とはみていないが、解決策が見えない状況が、より広い政治的幻滅感にも影響していると考えている
- 11月の大統領選でどう投票するかは、まだ決めていない
利下げ期待とその後ずれ
- 住居費負担への不満が高まるなか、米国の中央銀行である**連邦準備制度(Federal Reserve)**が利下げすべきだという圧力が強まっている
- Jerome Powell議長は、いずれかの時点で利下げが可能になると述べたが、2024年初めの利下げ期待は次々と先送りされている
- 4月のインフレ率は3.4%水準で、連邦準備制度の2%目標を依然として上回っており、物価鈍化の進展が止まる可能性への懸念が反映されている
- 1月以降、住宅ローン金利は概ねさらに上昇している
- ボストン地域で3ベッドルームのコンドミニアムを購入したMimi Thanは、3月の融資事前承認時より月々の費用が約**$200**増えた
- 当時は金利を固定しておらず、4月に貸し手のもとへ再び行った際、提示金利は**6.5%から6.9%**へ上がっていた
- 年末までに金利が下がって借り換えできることを期待し、引き続き金利を確認している
緩和の可能性とさらに暗いシナリオ
- 多くのアナリストは、インフレが鈍化すれば利下げへの道が開くのは時間の問題だとみている
- 民間企業のデータでは、米国のインフレ算定で大きな比重を占める家賃上昇が、アパート供給の増加のなかでパンデミック期の急速な伸びから落ち着きつつある
- ZillowのOrphe Divounguyは、賃金上昇、新築住宅建設の増加、家賃と住宅価格の上昇鈍化によって、購入負担が和らぐ可能性があるとみている
- ただし、その緩和が11月の選挙前に現れる可能性は低いとも述べている
- さらに暗い見通しも残っている
- 住宅所有から押し出された人が増えれば、家賃が予想以上に高止まりしてインフレを高く維持する可能性がある
- 住宅ローン金利が大きく下がらなければ、建設業者が後退し、低金利で借りている住宅所有者が引っ越しを見送ることで、供給が長期的に制約される可能性がある
- Braiden Doghertyは、連邦準備制度が2008年の金融危機後に10年間にわたり異例の低金利を維持したことが、現在の危機形成に影響したのではないかと懸念しており、金利が上がっても下がっても据え置かれても、次の10年は多くの人にとって厳しいものになるとみている
1件のコメント
Hacker Newsの意見
人々は直感的に建設不足が原因だと結論づけるが、もっと建てることが助けになるとしても、それが核心的な原因ではないと思う
Canada、Australia、New Zealand、US、Britain、Irelandなどがすべて同じように建てられない問題を抱えているのか、それとも別の共通原因があるのかを見るべき
根本的には、安い信用で人為的に膨らんだ金融システムが生んだ世界的な資産価格インフレの症状であり、住宅はその影響が日常に直接及ぶ領域だ
各国の人口1,000人当たりの住宅数は、https://www.oecd.org/els/family/HM1-1-Housing-stock-and-cons...の最初のグラフを見るとよい
私の考えでは、住宅不足よりも低利用のほうが問題に近い。あまりにも多くの不動産が住居ではなく投資対象として使われ、短期賃貸・セカンドホーム・土地の囲い込みのような人為的な投資需要が生まれている
所有者が居住する家は空き家になり得ないので、低利用は投資用不動産でしか起きない。価格を下げるのはより高い金利であり、New Zealandではそれが起きている
各国の計画制度と経済は異なるが、USは地方自治体の多様性が大きいため、AustinやHoustonのように多く建てる場所ではCaliforniaほど価格が跳ね上がっていないように見える
信用コストは全般的に似た傾向だったが、住宅価格は地域ごとに異なる動きをしており、金利は同じ所得で負担できる価格を変える要因にすぎず、長期的な購入可能性の変化をうまく説明できない
リンク先のチャートでも、先進EU諸国は英語圏より1人当たり住宅数が20%ほど多く見えるので、差がないとは言いにくい
最近のUS全域での購入可能性の悪化は、金利の影響である可能性が大きい。30年固定金利ローンのため、既存の借り手が低い金利を失いたくなくて引っ越しを渋り、供給も減っている
Canadaの住みやすい地域では、住宅の空室率がかなり前から低く、アパートの空室率が3%を超える都市もまれだ。健全な5%はなおさら難しい https://www150.statcan.gc.ca/t1/tbl1/en/tv.action?pid=341001...
CMHCは2030年までに予想供給量を超えて350万戸の追加住宅が必要だと推計している https://www.cmhc-schl.gc.ca/blog/2023/estimating-how-much-ho...
Canadaは現在の価格水準を維持しようとするだけでも、おおよそ50秒ごとに新しい家を1戸完成させなければならない計算で、zoning・インフラ・自動車依存・労働力だけでなく、建設原材料の調達能力まで絡む多要因の危機だ https://thoughtleadership.rbc.com/the-great-rebuild-seven-wa...
Canada、Australia、New Zealand、US、Britain、Irelandなどは程度の差こそあれ、実際に建てられない問題があり、英語圏の土地利用制度は災害に近い
全国的には賃料が上がったが、Seattleは7%超下落し、最近行ってみると新築工事とクレーンがものすごく多い
https://www.forbes.com/sites/hyunsoorim/2024/05/20/here-are-...
なぜ複数の国が似た問題を抱えているのかについては、あまり議論されていない理由が2つあると思う。1つはUSで住宅建設を崩壊させた金融危機・サブプライム問題で、もう1つはミレニアル世代が20〜30代になり、初めての住宅を探す人口の塊が生まれたことだ
ポルトガルに住んでいるが、状況は本当にばかげている。
大都市を歩いていると、高い地域でさえ建物の半分以上が閉鎖されているように見えることがあるほど、放置された不動産が多い。
ところが私は最近失職し、受け取れる失業給付は家賃の半分にすぎないので、もうすぐホームレスになるのではと恐れている。もっとひどくても安い場所へ移る選択肢もない。
すでに部屋数が0の「0」アパートに住んでいて、実際にはシンクと浴室が付いた空の四角い空間だ。ワークステーションを置く物理的なスペースもなくなった。
みんなもっと建てろと言うが、放置された不動産と農地の数は、必要な世帯数より多い。管理されていない土地は、山火事・密猟・麻薬密売の問題まで生んでいる。
落ち着くまでスクワッターのグループに加わるか、十分に大きな車で暮らすことだ。車で寝るときは、完全に平らな面が必ず必要になる。
親しい友人の家にしばらく居候することも、ごく短期なら可能だが、人間関係に負担をかけるので、あまり長く頼ってはいけない。
欧州と米国は法の支配が強く、国家が財産を簡単に奪いにくく、自国より安全な資産の保管先になるからだ。
収益が出なかったり価値が少し下がったりしても、自国でアクセスできる他の資産よりましな場合がある。また下で指摘されているように、資金洗浄であれば賃貸収益はまったく必要ない。
そのうちのある戸建て住宅は、私たちが引っ越してきたときには所有者が1年間住んでいたが、その後は施錠されたままで入居者もいない。その夫婦は市内のあちこちに複数の物件を持っているが、入居者なしで投資用ローンをどうやって支払っているのか、近所のみんなが不思議に思っている。
逆に近くの2軒はメス中毒者が住んでいた差し押さえ住宅で、建物から土壌まで除去する必要があり、最終的には高密度住宅になる可能性が高い。ただし、必要とされている価格帯の住宅ではなく、「lofts」や「studios」という名前の高価な1人用住戸になりそうだ。
築50年以上の家2軒と、そもそも想定されていた交通量に耐えるその通りの能力も、あわせて失われる可能性が高い。
都心の真ん中でも、何年も空いたままの不動産をたくさん見かける。
問題は供給に対する需要の不足だ。2022年にイングランドとウェールズは住宅25万4,000戸を建て、純移民は74万5,000人増え、60万人が21歳になり、57万7,160人が死亡した。
住居数の増加をはるかに上回る人数が増えれば、価格は上がり、居住面積は減る。複雑な問題ではない。
https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/357082-0
https://www.bbc.co.uk/news/uk-politics-67612106
https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/birthsde...
https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/birthsde...
金融と税制上のインセンティブが投資用不動産への需要を大きくし、こうした不動産は住居として使われないことが多い。
もっと建てるという供給拡大が役に立たないという意味ではないが、生産的投資へ誘導する税制変更や信用指導のように、より少ない労力で広い経済効果を生める選択肢も見るべきだ。
同じ期間の英国人口は、2011年半ば比で370万人、5.9%増の6,700万人と推計されている https://www.ons.gov.uk/peoplepopulationandcommunity/populati...
つまり2011〜2021年には、世帯数が人口よりわずかに速く増えた。
国レベルでは需要への補助をやめ、地方レベルでは供給制限をやめるべきだ。
2022年にHouston北西部の成長中の小さな都市で新築住宅を買ったが、中級クラスの家にすぎない。
高級な仕上げでもないのに、10年前の自分にいくらで買ったか言ったら、執事の名前は何かと聞かれそう。
聞こえはいいが、引っ越したい地域の土地・住宅の価値は同じ期間でほぼ3倍になった。
市場から締め出された賃借人は気の毒だが、価格上昇の恩恵を「受けた」多くの所有者も、望ましい選択肢という基準では深く身動きが取れない状態にある。保険料は2倍になり、固定資産税も5年間で約25%上がった。
まだ終わっておらず、お金も意欲ももうない。買ったことを完全に後悔している。
7ページによると、平均販売価格は2019年の$485,128から2022年の$644,750へ、平均建設費は2019年の$296,792から2022年の$392,241へ上がった。
都市で効率的に暮らすには、歴史的に大規模な公共事業が必要だった。
世界の都市は下水道を建設し、人々が汚物を窓の外へ捨てる必要をなくしたし、Chicagoでは大きな川の流れまで逆転させた。
公共交通網も整備し、自家用車だけに頼らず移動できるようにした。
今や都市はViennaのように公共の低廉住宅ネットワークを建設すべきだ。そうすれば市民が投機家による搾取や「公正な市場」という歪みの犠牲にならずに済む。
すべての住民にとって住める都市を作るには、公共の低廉住宅は下水道や交通と同じく必要なインフラである。
UKは数年前、賃貸不動産の収益性を大きく下げた。ローン付き賃貸不動産の税務上の扱いが理由で、その結果、大家たちが家を売ったが、それはおおむね意図されたことだったようだ。
そのため賃貸できる物件は減り、賃料は新たな均衡点まで上がった。
住宅価格はいくらか下げたかもしれないが、人々は買った価格より安く家を売ることを狂ったように嫌がるので、多くの住宅所有者は変化を受け入れるまで何年も粘るだろう。
住宅ローン金利が下がるほど、かつての賃貸住宅を買って住むには良い時期かもしれない。
環境には概して良いことだが、該当するアパートが市場から消えたことで、すでに賃料に影響が出ている。
Parisでは、家主が地元住民に貸すよりもOlympics期間中に貸し出そうとして空きアパートを抱えている現象も重なり、正確な影響を見極めるのは難しい。
民間の大家が賃料£1000を受け取り、利息として£800を払っていても、稼いだお金ではなく£1000全体に課税される。
両方の論理がある。持ち家居住者は控除できないのに、なぜ大家はローン利息を所得から控除すべきなのかという論理と、他の事業と同じように利益計算の前に事業費用を売上から差し引けないようにするのはなぜ正しいのかという論理だ。
最近の改革は一部の大家を持ち家所有者に変えただけで、低廉住宅への戦争を覆したわけではなく、大家がそれで得る利益を少なくしただけだ。
大家が所有するメディアが、buy-to-letの大家を安楽死させることは賃借人に悪いと演出しているのとは違い、それ自体は良いことだ。
とくに代替案が、より悪い賃貸住宅により高い家賃を払うことならなおさらだ。
住宅価格が狂っているという点には同意する。私の住む都市では、共働き世帯でも家を買うのは難しい。
ただ長期的に見ると、USの持ち家居住率は約65%で、過去50〜60年で大きくは変わっていない。2005年の高点は69%、1965年の低点は63%だった。
市場は大きく変わり、家ははるかに大きくなり、より高い住宅価格を負担する共働き家庭も増えた。
https://www.advisorperspectives.com/dshort/updates/2024/04/3...
親と暮らす25歳も持ち家率に不利には数えられず、下宿人や同居人も同じだ。住宅購入可能性の悪化により、こうした人はこの20年で増えた可能性が高い。
中位所得を超える世帯や個人だけを見ると、持ち家率は79%まで上がる。
選好の違いを反映していない数値だという点を考えると、平均的な中位所得以上を稼ぐ人のほぼ全員、つまり80%以上が家を所有していると見てもかなり妥当だ。
需要と供給に触れずに記事全体を書くのは間違いだと思う
人口統計は統計の中でも最も予測しやすい分野の一つなので、影響が現れる何十年も前から予想できるし、住宅建設も観察しやすい
個人的には、平均的な人が確保できるエネルギーと、家を建てて維持するのに必要なエネルギーとの間に緩やかな不均衡が生じており、これがエネルギー圧迫の症状かもしれないと思う
ただし、そうではない可能性もあり、この記事は実際の問題が何なのかを証明したり反証したりするのに十分な情報を示していない
住む場所を必要としている人たちだけで見れば、供給・需要の問題ではない
しかし、住宅がもたらす税制上・資産上の利点を持つ投資手段を求める投資家需要があり、その結果、住む場所を必要とする人々の購買力は、金融投資企業と競争する際に相対的に弱くなる
経済学者ではないが、住宅所有を社会全体に有益なもの、例えば通勤交通の減少やホームレスの減少をもたらすものと見るなら、住宅をめぐる投機や外国人投資を排除できるのではないかと思う
居住地として使われていないすべての住宅に高い税を課し、外国人投資家に重く課税し、平方メートルあたりの中央値価格より低く賃貸する場合は税控除を与える、というのはどうだろう
なぜこの方式が機能しないのか理解したい
Greater Dallas は California 州全体よりも多くの住宅を建てている。これが変わるまで、California の住宅費は是正できない
https://x.com/JosephPolitano/status/1794495929266983191
仮に導入されても、税制のように専門家に金を払って抜け道を作ることになるだろう
投機的投資のような症状を狙うより、人々が住宅を負担できるように、価格が上がり続ける根本原因を狙うほうがよいのではないか
他の地域では、驚くほど成功例は少ないものの実際にそうしているところもあるが、魔法のように underlying の問題が解決されるわけではないので、結果は期待ほど大きく動かない
最近の規則変更で家賃規制の対象に住宅30万戸が追加され、私の知る貸主たちは売ろうとしている
それでも供給があまりにも制限されているため、住宅価格は上がり続けている。都市は成長を止めるか、はるかに多くの住宅を建てる必要がある