DOJ、入居者に被害を与えるAlgorithmic Pricing SchemeでRealPageを提訴

司法省、RealPageのアルゴリズム価格設定スキームにより米国の賃借人数百万人に被害を与えたとして提訴

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RealPageの価格設定アルゴリズムが反トラスト法に違反

• 司法省とノースカロライナ、カリフォルニア、コロラド、コネチカット、ミネソタ、オレゴン、テネシー、ワシントン州の司法長官は、RealPage Inc.を相手取って民事反トラスト訴訟を提起
• RealPageの違法なスキームは、賃借人から競争の利益を奪い、数百万人の米国人に被害を与えた
• 訴訟はノースカロライナ中部地区連邦地裁に提起され、RealPageがシャーマン法第1条および第2条に違反したと主張

訴訟の内容

• RealPageは競合する賃貸事業者と契約を結び、彼らが非公開の競争上機微な情報を共有するようにした
• この情報をもとに、RealPageのアルゴリズム価格設定ソフトウェアが賃貸事業者に対して価格設定やその他の条件に関する推奨を生成
• 自由市場では賃貸事業者は独立して競争し、賃借人を獲得すべきだが、RealPageのスキームはこれを妨げた
• RealPageはこのスキームと膨大なデータによって、商業用レベニューマネジメントソフトウェア市場で独占を維持
• 訴訟はRealPageの違法行為を止め、賃借人に利益をもたらすために競争を回復しようとするもの

主な関係者の発言

• メリック・B・ガーランド司法長官: 「米国人がより高い家賃を支払わなければならない理由は、企業が法律を破る新たな方法を見つけたからだ」
• リサ・モナコ副司法長官: 「RealPageは機微なデータをアルゴリズムに入力することで法律に違反した」
• ベンジャミン・C・マイザー司法次官補: 「RealPageの反競争的行為は公正な価格設定を妨げ、住宅の選択肢を制限する」
• ジョナサン・カンター反トラスト局長: 「競争ではなくRealPageが、米国人の住宅家賃の決まり方を左右するのを妨げている」

RealPageの内部文書と証言

• RealPageは、ソフトウェアが賃貸事業者のために価格を最大化することを目標としていた
• 競争を避け、業界全体を維持することのほうがより大きな利益になると言及
• 競合他社のデータを使って値上げを特定するのに役立てた
• RealPageのアルゴリズムが価格カルテルを誘発すると言及

RealPageの市場独占

• RealPageは商業用レベニューマネジメントソフトウェア市場で約80%の市場シェアを持つ
• 賃貸事業者は競争上機微なデータを共有し、それをもとに価格設定の推奨を受ける
• このフィードバックループはRealPageの市場支配力を強化し、誠実な企業が競争することを難しくしている

GN⁺のまとめ

• この記事は、RealPageのアルゴリズム価格設定ソフトウェアがどのように反トラスト法に違反しているかを扱う
• 賃借人に被害を与える違法な価格設定スキームを止めるため、司法省が訴訟を提起
• RealPageの行為が市場競争を妨げ、家賃を引き上げる仕組みを説明
• この記事は、技術を利用した反競争的行為に対する法的対応の重要性を強調
• 類似の機能を持つ他のプロジェクトとしては、Yardi、AppFolioなどがある

[GN⁺]

Hacker Newsの意見

• RealPageのアルゴリズムが他の加入者のデータを使って家賃と契約期間を提案することは、価格カルテルだという意見がある
• RealPageの副社長は、競争よりも業界全体の成功のほうが重要だと述べた
• RealPageは家賃を引き上げるあらゆる機会を活用することを目標としている
• RealPageは「自動承認」機能と価格アドバイザーを通じて、家主の遵守を監視している
• 「非公開価格」と「自動承認」および「遵守」が、RealPageの法的問題の核心である
• 競合他社が合法的に価格を調整するには、公開の場で価格シグナルを送る必要がある
  • ガソリンスタンドが互いの価格を見て素早く調整する方式
  • Ebay/Reverbで売り手が過去の販売価格帯を表示する方式
  • Kelly Blue Bookが現在の中古車市場価格を示す方式
  • Zillowが家賃を公開表示する方式
• プラットフォームと売り手が非公開で価格を共有し、遵守を監視することは、法的審査を免れにくい
• アルゴリズム価格設定が暗黙のうちに共謀することは、計算機科学と経済学で活発に研究されているテーマだ
• 単純なオンライン学習アルゴリズムでも、価格を調整するよう訓練すると、高値を維持したり顧客を順番に確保したりする方法を学ぶことがある
• RealPageの場合、ソフトウェアだけでなく、家賃を下げないよう家主に指示するメールや文書も問題となっている
• オーランドではすべてのアパート複合施設が同じソフトウェアを使っており、家賃が10年間で300%上昇した
• RealPageがすべての価格と在庫データを共有して価格を決めていたため、賃貸物件同士が競争していなかった
• 多くのシステムが競合他社のデータを使って価格を設定している
• RealPageを使っていない近隣物件があっても、家賃は上昇しうる
• これが価格カルテルかどうかは確信が持てず、ほとんどの家主はZillowやCraigslistを使っている
• 賃貸物件の価格は近隣アパートと比較して設定される
• 市場では偶然に価格カルテルのような状態が発生することもある
• 司法省は企業犯罪に対して甘い対応をしている
• Sherman Act違反だが、司法省は民事訴訟しか提起していない
• 選挙期間中にこの問題を公論化する価値がある
• FBIの手法を参考に、ソフトウェアをハニーポットとして使い、利用者を提訴すべきだ
• 小規模な家主はZillowやCraigslistを使って市場価格を調査している
• RealPageが市場に大きな影響を与えていないのではないかと疑う声もある
• 住宅市場は在庫が限られており、先着順でサービスが提供される
• RealPageが顧客に最高の収益をもたらすと宣伝するのは、証券口座が最適な売値を教えるのと大差ない
• 司法省が潜在的なカルテルを解体することは歓迎するが、賃貸市場に大きな変化が起きるとは期待していない
• 競争的な市場を促進するには、政府が住宅在庫を増やす住宅政策を後押しすべきだ
• 賃貸価格設定の主な問題は、公正住宅法によって価格カルテルが強制されていることだ
• 賃貸契約は広告された価格で提供されるため、交渉ができない
• 賢い家主なら、ソフトウェアがなくても価格を固定できる
• システム自体を攻撃するのは簡単な方法だが、より積極的な借り手の交渉を禁じる仕組みを攻撃するほうが難しい問題だ