DOJ、賃借人に被害をもたらしたアルゴリズム賃料設定をめぐりRealPageを提訴
(justice.gov)- 米司法省と8州の司法長官は、RealPageが賃貸事業者間のアパート賃料競争を弱め、商用収益管理ソフトウェア市場を独占したとして、民事反トラスト訴訟を提起
- 核心的な争点は、競合する賃貸事業者が提供した非公開の賃料・契約条件データが、RealPageのアルゴリズム価格設定ソフトウェアの学習と運用に使われた点
- DOJは、この仕組みが独立した価格競争に取って代わり、賃料引き上げを促進し、値下げ・割引・譲歩を減らす方向に働いたとみている
- 訴訟はSherman Act 第1条と第2条違反を扱い、ノースカロライナ州中部地区連邦地方裁判所に提起され、8州が共同で参加
- RealPageの当該市場シェアは約**80%**とされ、競合賃貸事業者のセンシティブなデータを組み合わせる構造が市場支配力を強化するフィードバックループを生むとの आरोपも含まれる
RealPageを標的とした反トラスト訴訟
- 米司法省はRealPage Inc.を相手取り、民事反トラスト訴訟を提起
- 共同で参加したのは、North Carolina、California、Colorado、Connecticut、Minnesota、Oregon、Tennessee、Washingtonの各州司法長官
- 訴訟はノースカロライナ州中部地区連邦地方裁判所に提起
- 容疑はSherman Act第1条および第2条違反
- RealPageは、賃貸事業者がアパート価格を決める際に使う商用収益管理ソフトウェア市場に関して問題視されている
- RealPageはTexas州Richardsonに本社を置く不動産管理ソフトウェア企業
- DOJは、RealPageの行為がアパート賃貸条件における競争の利益を賃借人から奪い、数百万人の米国人に被害を与えたとみている
競合賃貸事業者データで動いた価格設定の仕組み
- 訴状では、RealPageが競合関係にある賃貸事業者と契約し、非公開の競争上センシティブな情報の共有を受けていたと記載
- 共有情報にはアパート賃料やその他の賃貸条件が含まれる
- RealPageはこのデータをアルゴリズム価格設定ソフトウェアの学習と運用に使った疑いがある
- ソフトウェアは、参加する賃貸事業者と競合賃貸事業者のセンシティブな情報を基に、賃料と契約条件の推奨を生成
- 訴状は、自由市場では賃貸事業者が価格、割引、譲歩、賃貸条件を独立して決め、競争すべきだという前提に立つ
- DOJは、ソフトウェアが情報共有の手段であるという理由だけでSherman Act上の責任を免れることはないとみている
内部文書と証言に現れた値上げ事例
- 訴状は、RealPageと商業賃貸事業者の内部文書および宣誓証言を根拠に、双方の目標が賃借人の負担を犠牲にした賃料と収益性の最大化にあったとみている
- RealPage側の表現には、値上げを狙った文言が含まれる
- RealPageは製品について、「価格を引き上げるあらゆる可能な機会を追求」し、下落相場では「race to the bottom」を避け、「a rising tide raises all ships」と表現
- あるRealPage幹部は、皆が互いに競争して業界全体を引き下げるより、一緒に成功する方が利益が大きいという趣旨で述べた
- 別の幹部は、競合データを使えば、賃貸事業者が1日あたり10ドルではなく50ドル引き上げるべき状況を見つけられると説明
- ある賃貸事業者は、RealPage製品が他の購読者の独占的データを使って賃料と期間を提案しているとして、「classic price fixing」と表現
賃料・割引・譲歩への影響
- 訴状は、RealPageの合意と行為が、全米の集合住宅向け地域賃貸市場における競争プロセスを損なったとみている
- RealPageは、競合賃貸事業者のデータを確保した後、賃貸事業者がアルゴリズムの推奨に従うよう誘導した疑いがある
- 「auto accept」機能が含まれる
- 価格助言担当者が賃貸事業者の順守状況を監視
- DOJは、RealPageソフトウェアが値上げを最大化し、値下げを最小化し、賃貸事業者の価格決定力を高める傾向があるとみている
- RealPageは、賃貸事業者に対し、無料家賃のような譲歩やその他の賃借人向け割引を制限するよう教育した疑いもある
- 訴状は、賃貸事業者が実際に賃借人向け譲歩を減らしたとする内部文書も引用
市場支配力と自己強化型フィードバックループ
- 別個の容疑には、RealPageが米国の集合住宅向け商用収益管理ソフトウェア市場で独占を違法に維持したという内容が含まれる
- RealPageの市場シェアは約80%とされる
- 市場シェア: {p:80}
- 賃貸事業者はRealPageに競争上センシティブなデータを提供し、その見返りとして、競合他社のセンシティブなデータを組み合わせ・分析した価格推奨と意思決定を受ける構造となっている
- DOJは、この構造がRealPageの市場支配力を強め、正当に競争する企業が対抗しにくくする自己強化型フィードバックループを生むとみている
1件のコメント
Hacker Newsの意見
競合する賃貸人たちのデータを握るRealPageが「自動承諾」機能と価格助言スタッフを通じてアルゴリズムの推奨への遵守を監視していたという点で、非公開の価格情報 + 自動承諾 + 遵守監視が法的問題の核心に見える
競合他社が合法的に価格をそろえるには、公開された価格掲示による価格シグナル方式であるべき。ガソリンスタンドが互いに看板価格を見て合わせたり、Ebay/Reverbが過去の販売価格帯を見せたり、Kelly “Blue Book”が中古車相場を示したり、Zillowが賃料を公開したりするようなケースは、価格談合として処罰されない。一方で、プラットフォームが非公開価格を共有し、遵守まで監視するなら、法的審査を避けがたいほど調整された行為になる
FTCはこのような公開シグナルを価格談合とは見なしていない。「競合他社の価格に合わせることは適切な事業判断であり得るし、競争の激しい市場ではよく起こる。各社には自ら価格を決める自由があり、競合他社との合意や調整に基づく決定でない限り、競合他社と同じ価格を請求できる。」
出典: https://www.ftc.gov/advice-guidance/competition-guidance/gui...
ガソリンスタンドの例なら、あるスタンドが競合が1ガロン4.15ドルで売っているのを見て4.45ドルに上げたりはしない。そうすれば販売を失い、儲けが減るので、競争に合わせて下げるはず。談合とは、2つのスタンドが同時に4.45ドルへ上げ、顧客に選択肢をなくす場合
賃料比率での課金でないなら、同社が全体として賃料の上昇を望む理由は理解しにくい
そのため「非公開価格 + 自動承諾 + 遵守監視」ではなく「公開価格 + 自動承諾 + 遵守監視」だと主張する余地もある。それでも問題のある行為であり、そこに「非公開の在庫予測情報」まで加わる可能性はあるが、利用可能な在庫の価格シグナル自体が核心的な問題ではないと思う
企業もアルゴリズムで賃金抑制の談合をしている。Aonという会社と、その製品であるRadford Data & Analyticsを調べればいい
しかし職名が「security researcher」のようなものだったため、最も近いRadfordの職務ラダーと比較され、そのラダーはコンプライアンス担当者に近かった。その結果、専門家たちは一般的なソフトウェアエンジニアより低い報酬体系に縛られ、官僚制を変えることはできなかった。人々はさまざまな理由で去ったが、他社で総報酬を2〜4倍受け取れたことが大きな理由だった
この情報は、その仕組みに金を払って参加する他の雇用主から見え、当然ながら候補者との年収交渉で雇用主に有利に働く
こうしたものとRealPageの間の線引きがどこにあるのか気になる。報酬に関する詳細な調査を行って配布する場合でも、どの時点から反競争的行為になるのだろうか？ 企業が報酬水準を決める方法として、こうした流れが急速に標準になりつつあるように思う
この事件がどう進むのか、とても気になる。
Orlandoで直接見ている限り、どのアパート団地も同じソフトウェアを使っており、家賃は10年間で300%、年率で約10%上がった。記事によると、全員が価格と在庫データをRealPageと共有し、RealPageがアルゴリズムで価格を決めることで、賃貸物件同士が競争しなくなったことが核心だという。ただ、自分の目には空き部屋はほとんどなく、7月末になると団地によっては1〜2戸しか残っていないこともあった。競合他社のデータとアルゴリズムで価格を決めるシステムは多いので、問題はあまりに多くの人がRealPageを使っていることだけなのか、近隣の物件がRealPageを使っていなくても家賃が上がっていたならどうなるのか、よく分からない。自分が借りたことのある家は、どれも1〜2戸を追加で持っている個人がZillowやCraigslistだけを使っているケースだったので、これが価格カルテルなのか確信が持てない。ただ、自分も自分の賃貸物件の価格は、同じくらいの広さの近隣アパートの家賃に合わせて決めている。そちらが上がれば自分の家賃も上がるし、ほとんどの貸主もそうすると思う。そうなると、市場を偶然カルテル化したことになるのだろうか。結局は内部コミュニケーションと、貸主に何を売っていたのかにかかっているように思う。
空室がないからといって、価格が完全に正当化されるわけではない。多くの人にとっては、食料品よりも住居が優先されるからだ。
賃貸物件の所有は富と同じくべき乗則分布なので、ごく少数の人が多くの物件を所有している。つまり平均的な貸主はソフトウェアを使っていなくても、平均的な物件はソフトウェアを使う貸主に所有されている可能性がある。通常、カルテルの維持が難しい理由は、カルテルを破るメリットがあるからだが、このソフトウェアは推奨価格から外れる人を不利にできるように見える。そうなるとカルテル維持のコストは参加者に転嫁され、参加者は本来より長く空室を受け入れなければならない。明示的なカルテルがなく、大半が参加していなくても、事実上の黙示的カルテルやカルテル効果が生じ得る。これは現代で最も重要な論点の一つだと思う。ポンジに近い経済は独占的レントを抽出しなければならず、それが中間層と若い世代を押しつぶしている。以前SFの中心部を訪れたときはゴーストタウンのようで、Covidを乗り切った多くの事業者も高い賃料のせいで追い出されているように見えた。賃貸カルテルは、すでに世界的パンデミックよりも大きな被害を与えているように見える。
RealPageの立場から見れば、これは価格カルテルだ。それが彼らの明示された意図である。これを使った貸主たちにも訴訟を起こすべきかは確信がないが、RealPageがここで法を破ったことは明らかだ。本当の問いは「RealPageが貸主からサービス料金を受け取っているのか」だ。
近隣の同程度の広さのアパート相場を見て家賃を決めるのは、実質的にはRealPageがやっていることと同じだ。「近隣の同程度の広さの物件がいくら取っているか」の計算を自動化しているだけで、おそらく角部屋や南向きの窓のような要素にプレミアムを付けることもしているだろう。
逆に、あなたの都市の相当数の貸主が参加するカルテルが、1) 現在の入居率、現行の賃貸条件と期間のような非公開情報を共有し、2) 一つの集団として価格を決め、3) 価格目標の遵守を強制しているなら、まったく別の話だ。あなたが説明した状況とは質的に異なる。
暗黙のうちにカルテルを学習するアルゴリズム価格設定は、コンピュータサイエンスと経済学で熱い研究テーマである。
たとえば単純なオンライン学習アルゴリズムを学習させて価格を調整させると、単に競争するのではなく、価格を高く保ったり、順番に顧客を獲得したりする方法を学ぶことがある。Amazonのように多数の小規模販売者が価格ボットを使うプラットフォームでも、一部の実証的証拠が見つかっている。ただ、この事件はハイブリッドに近いように見える。ソフトウェアとは別に、RealPageが家賃引き下げや譲歩を避けるよう貸主たちをコーチしていたらしい不利なメールや文書が、訴状の大きな部分を占めている。同時にアルゴリズム要素もあり、顧客はそれを好んでいた。「他の加入者の独占データを使って家賃と期間を提案するアルゴリズムなので、この製品をずっと気に入っていた。それは典型的な価格カルテルだ……」
だからカルテル的な強制装置がなければ、長期的には自然に崩れるしかない。ただし訴状には「遵守」が言及されており、その部分がまさにその装置かもしれない。
司法省はここで企業犯罪に対してあまりに弱腰だ。これは故意のSherman Act違反である。
Sherman Actには刑事罰があるのに、司法省は民事訴訟しか起こしていない。訴状が求めているのは差止命令と費用だけだ。不当利得の返還もなく、大手貸主の分割もなく、RealPageの閉鎖もない。選挙期間中に広く知らしめるべき事案だ。家賃はカルテルのせいで上がっている。
良いことだ。RealPageには反競争性の面で二つの新しい要素がある。
第一に、ある顧客の情報を別の顧客の価格設定に使っている。一定の市場シェアに達すると、事実上価格を決められるようになる。第二に、全員が同じ結果を出す同じソフトウェアを使っているなら、暗い部屋で葉巻の煙に包まれて集まった人々が実際には共謀していなかったとしても、効果としてはカルテルである。企業が私たちから最後の1ドルまで搾り取ろうとする中で、生活のあらゆる側面が金融化されている。プライベートエクイティが動物病院を大量に買い集めているのも、その一例だ。獣医費用がなぜあれほど高くなったのか疑問に思っていたなら、おそらくそれが理由である可能性が高い。いずれにせよ、国家の黙認の下で家賃によって人々を限界まで搾り上げ、全員の家賃を引き上げることは国家暴力である。住居の必要性を利用して金を強制しているからだ。人々はこうしたものを暴力とは見なしにくいが、デモの鎮圧が国家暴力であるのと同じように、これも暴力だ。
訴状に出てくる引用がある
「他の加入者の独占的データを使って賃料と期間を提案するアルゴリズムなので、この製品はずっと気に入っていた。それは典型的な価格カルテルだ……」
RealPageのRevenue Management Advisory Services担当バイスプレジデントは、「互いに競争して業界全体を引き下げるより、全員が成功することのほうに大きな善がある」と述べた。経営陣も露骨だ。賃貸人たちが「下落市場で底への競争を避ける」ことを望み、時にはソフトウェアが「価格を上げられるあらゆる機会を押し通す」ことを目標にしていると認めている
住まいはまともな生活を送るために不可欠だ。すでに裕福な人々の懐をさらに満たす原動力であってはならない
より効率的であるとは、競合より安く製品を提供するという意味であり、それは市場にとって良いことだ。こうした談合はそれを完全に崩し、市場のイノベーションを押さえつける。不動産デベロッパーは、建設会社や下請け業者が自分たちの労働価格を決める同様の製品を持っていたらどう感じるだろうか。あるいは従業員が共同で自分たちの労働価格を決めるなら、どんな会社が歓迎するだろうか。どこか聞き覚えがある話だが、たいていの会社が喜ぶことではないはずだ
最近の関連議論:
San Francisco to ban software that "enables price collusion" by landlords
https://news.ycombinator.com/item?id=41133143
San Francisco to Ban Rent-Setting Software Amid Gouging Worry
https://news.ycombinator.com/item?id=41163936
Algorithmic price-fixing of rents is here
https://news.ycombinator.com/item?id=41212616
小規模な大家として言うと、賃料を決めるための限界費用のようなものはない。価格を決めるときに使うのは現在の市場価格だけだ
ZillowやCraigslistを開いて、似た特徴を持つ類似物件を検索すればよい。競争力のある市場価格を把握するには5分ほどで十分だ。RealPageがこの種のソフトウェア市場の80%を占めることはあり得るが、顧客は12,000人にすぎず、米国には集合住宅が520万棟以上ある。非常にニッチな製品を提供しているという意味でのみ、独占に近い。だからRealPageが広範な談合を通じて市場価格に大きな影響を与えているという司法省の含意には疑問がある。さらに、住居は市場であり、誰も「実力で競争」しているわけではない。在庫は限られていて、早い者勝ちで埋まる。RealPageが顧客に最高価格を取れると宣伝するのは、Schwabの口座がMSFT株を50ドルで売ってはいけないと知らせるのと大きく変わらない。司法省が、賃貸人たちが価格を高く維持するために自ら損をしながら推奨価格を守ったことを実際に立証するのは難しいかもしれない。潜在的なカルテルを壊すのは歓迎するし、自分なら絶対に使わないソフトウェアだが、これで賃貸市場が急に変わると期待しているなら、息を止めて待つつもりはない。在庫は依然として根本的に限られており、司法省があらゆる市場調査を禁止しない限り、相場は相場のままだ
公正な市場であれば、空室を抱える賃貸人はそれを埋めたいと思う。固定費が大きく、そのままお金を遊ばせておくことはできないからだ。借り手を見つけるのが難しければ、市場を見て価格を下げるか、より良い設備を提供するか、顧客を引きつけるために必要な対応をするだろう。需要と供給の緊張が市場均衡を作る。RealPageは顧客に対し、全員で市場均衡より高い価格を設定し、自由市場なら望まなかったはずの長い期間ずっと持ちこたえれば、住居需要の単純な非弾力性――誰もが家を必要としているという点――のために、顧客は結局生活を維持するためにより高い価格を受け入れざるを得ず、賃貸人は長期的に利益を得られると言っている。顧客のデータと行動を合わせて利用し、公正な市場を、市場の力に適切に調整されない非常に不公正な市場へと操作しているのだ
「Greystarは米国最大のアパート管理会社で、726,826以上のユニット／ベッドを管理していた……」 - https://en.wikipedia.org/wiki/Greystar
これが顧客1社だ。そして実際に顧客である: https://www.realpage.com/case-studies/greystar-optimizes-sub...
極端な例として、全員が価格設定ソフトウェアを使い、RealPageの80%が住宅全体の80%であり、その12,000人の顧客が420万棟の集合住宅を所有している状況も想像できる。また重要なのは集合住宅の棟数ではなくユニット数だ。二戸建てを1棟所有することと、たとえば500ユニットの大型アパート団地を1つだけ所有することでは、地域の賃貸市場に及ぼす力は同じではない
FBIのやり方から学ぶべきだ。ソフトウェアをハニーポットとして開いたままにして、ユーザーたちを最後まで訴訟に追い込み、その収益で追加の反トラスト作戦を支援すればよい
そうでなければ同じソフトウェアが復活し、今度は訴える会社すらない状態になるだろう