- Kroger-Albertsons合併裁判で、地方のスーパーマーケット市場が 無競争・低競争地域 として扱われていた実態が明らかになり、土地と建物の支配が競争制限の手段であることが浮き彫りになった
- ワシントン州では、Albertsonsが2018年にBellinghamで売却した店舗に 2038年まで食料品店禁止 の条件を付け、2024年6月に25,000ドルの罰金を科された
- カリフォルニア州Mammoth LakesとBishopでは、Albertsons傘下の Vons が主要スーパーマーケットとして残っており、Grocery Outletの建設や大型店舗用地の活用が制限された事例が問題として浮上している
- 新しいスーパーマーケットの開業には約 1,000万ドル と適切な用地が必要であり、既存の食料品店向け建物や空き地を囲い込む戦略が地方の競争を大きく弱めうる
- 大手チェーンへの依存度が高い地方では、価格、サービス、食品へのアクセスが揺らぎやすく、独立系食料品店の規模確保と連携がいっそう重要になっている
合併裁判で明らかになった地方市場の脆弱性
- Kroger-Albertsonsスーパーマーケット合併事件を通じて、普段は公開されない業界内部の認識が法廷で明らかになった
- あるスーパーマーケット幹部は地方市場を「no-comp[etition] or low-comp[etition] zones」と呼び、店舗が1つしかない地域は独占しやすいとみていた
- 一部の都市は店舗1つしか維持できないという反論もありうるが、複数のスーパーマーケットチェーンが競合店の開業を阻止するための戦術を使ってきた例がある
- 中核となる手段は、新しい食料品店に適した 土地と建物 を押さえる、あるいは利用を制限することだった
Bellinghamで確認された土地利用制限
- ワシントン州司法長官Bob Fergusonは2024年6月、Albertsonsに 25,000ドルの罰金 を科した
- Albertsonsは2018年、ワシントン州Bellinghamの低所得地域にある店舗を売却する際、その敷地に2038年まで食料品店が入れないよう証書に条件を盛り込んだ
- Fergusonはこの条項をワシントン州反トラスト法違反と判断した
- この事例は、食料品業界で土地利用制限が競争抑制の手段として使われうることを示している
Mammoth LakesでVonsとGrocery Outletが衝突した背景
- Mammoth Lakesは大規模なスキーエリアを抱え、年間来訪者数は 300万人弱 にのぼる
- Southern CaliforniaからMammothへ向かう際には45分離れたBishopを通過し、来訪者はMammothで買い物をするか、Bishopであらかじめ食料品を購入することが多い
- Albertsons傘下の Vons はMammoth LakesとBishopで主要な食料品店の地位を占めている
- Mammoth LakesではVonsが主要スーパーマーケットであり、Grocery Outletの建設と拡大を環境上の主張によって制限しようとした疑いがある
- 2017年、Sustainable Mammoth Lakesは、すでに商業用建物があり高速道路にも近い1エーカー強の敷地で、駐車49台規模のGrocery Outlet建設を止めるための申し立てを行った
- この試みは失敗した
- 地元VonsのGoogleレビューには、高価格、劣悪な物理的状態、空の棚、悪いサービス、限られた品ぞろえ、日持ちしない食品への不満が含まれている
- Mammoth Lakesは主要なスキー地域であるにもかかわらず食料品店が数軒しかなく、地元住民と観光客の双方が 高価格と悪いサービス を批判している
BishopのK-Mart用地が競合店参入を阻む仕組み
- Bishopには小規模なGrocery Outlet、比較的高価なManor Market、Smart & Final Extraがあるが、店舗管理者によればVonsが圧倒的に最大のスーパーマーケットだという
- 大型の競合食料品店が入居できる古い K-Mart建物が2か所 残っている
- VonsはK-Mart閉店後の2019年にそのうち1か所の賃借を開始し、その空間は「holding the space hostage」の状態になった
- Bishop市長によれば、Albertsonsが土地に課した制限はTargetやWalmartのような大型小売業者を抑制し、食料品小売業者については事実上ほぼ完全に排除している
- 数百万人が休暇のためにこの地域を通過または滞在する状況で、こうした取引制限は本来下がるべき水準より価格を高止まりさせうる
地方のスーパーマーケット競争を妨げる経済構造
- 新しい食料品店を開くには約 1,000万ドル がかかり、良い用地が必要になる
- すでに食料品店向けに適した建物で店舗を開くほうが、ゼロから新築するよりはるかに容易だ
- 既存の数少ない店舗を保有する企業にとっては、価格を下げてサービスを改善するよりも、空き地が競合に埋められないよう費用を払うほうが、より簡単で収益性の高い戦略になりうる
- 地方地域を専門とする経済学者は、カリフォルニア州の多くの地方コミュニティで多国籍企業が複数の反競争的行為を行っていると述べている
- 大手チェーンは地方に浸透した後、市場浸透が進むと戦略を調整して地域社会に害を及ぼしうるとの懸念が残る
- Walmartは地方アメリカに浸透する戦略を取り、2000年代後半または2010年代初頭に、期待した収益性に届かなかった約 180店舗の地方店 を閉鎖し、食品アクセスのあった地域を新たなフードデザートに変えたとされる事例がある
- 独立系の地方食料品店が購買協同組合を活用して規模を確保する連合を作らなければ、地方コミュニティは今後の買収・合併の過程でも押しやられ続けるおそれがある
1件のコメント
Hacker Newsのコメント
こうした土地利用制限は違法であるべき。事実上、企業がもはや所有してもいない土地に規制を強制し、準政府のように振る舞っていることになる。
HOAも似た問題と見なせる。住宅に付いた制限が新しい所有者にまで引き継がれ続け、住宅供給があまりに逼迫していると、その条件に同意しないという現実的な選択肢がない場合もある。
一般に、以前の所有者が将来の所有者の土地利用に関与すべきではない。土地は他の財産と違って本質的に限られており、新規参入者がより多くの選択肢を提供して市場を揺さぶる余地が小さくなるからだ。
近所に悪質な慣行の自動車ディーラーが1社しかなければ別の町で車を買ってくることもできるが、土地は買って持ってくることはできず、既存のものに縛られる。
「例えば6月、合併訴訟も進行中のワシントン州司法長官Bob Fergusonは、Albertsonsが2018年にワシントン州ベリンガムの低所得地域の店舗を売却した際、土地利用制限を課したとして25,000ドルの罰金を科した。売却の過程でこのスーパーマーケット大手は、2038年までその場所に食料品店を置けないという条件を登記に入れており、Fergusonはこの条項が州の反トラスト法違反だと判断した」
ただし、科された罰金はそれほど大きくないように見える。連邦反トラスト法でも起訴できるのではないかと思う。
全面違法化の反対側には、保全地役権が付いた多くの土地が資源開発に悪用されるリスクもある。
Matt Stollerがここでは土地利用制限を批判しながら、住宅建設の問題は認めないのを見ると面白い。
https://x.com/matthewstoller/status/1824155610201432264
カリフォルニア州の住宅用地の96%でアパート建物が禁止されていて、残りの4%の大半もすでにアパートとして開発済みなら、これはカリフォルニア州マンモスの商業用土地利用の状況とかなり似ているのではないかと思う。
サンフランシスコの良い例が、有力な進歩派市長候補のPeskinだ。実質的には住宅供給の妨害者に近く、口では支持するふりをしながらYIMBYの取り組みを妨げている。今年初めには自分の選挙区の一部で高密度開発を阻止する条例を提案し、現市長が拒否権を行使したが [1]、彼は監督委員会で拒否権を覆させた [2]。
地主たちは当初、郊外の供給制限をスプロール防止策として包装し、左派の環境主義陣営を取り込んだ。その後、密度制限を交通量対策として売り込んだ。
郊外もだめ、高密度もだめなら、新しい住宅はない。
幸い、この不浄な連合は数年前から崩れ始め、今では民主党員の大多数はより多くの住宅に賛成している。
[1] https://sfstandard.com/2024/03/14/san-francisco-breed-peskin...
[2] https://sfist.com/2024/03/26/supervisors-override-breeds-vet...
彼は、土地利用制限が住宅不足を生み出したり拡大したりし得ることを否定していない。彼の要点は、建設供給不足が全国的な現象なので、他の要因もあり得るということだ。
彼が言及した、新規住宅供給の独占を狙う住宅金融仲介の大企業は、NIMBY傾向を利用するのに長けている可能性が高い。また、大規模な投機的土地バンクより地域の土地所有者により多くの責任を負わせる流れは、そうした協調的な寡占にとっても非常に有利だろう。
一方、企業には投票権がない。すべての食料品会社が結託して独占を認める法律に賛成したとしても、すべての人が投票で賛成したのとは違う。企業はロビー活動を好むが、ロビー活動と投票は別物だ。
だから、カリフォルニアの全員が結託して、食料品チェーンが競争を避けるために地域を分け合うことを認めようと投票するなら、それもおおむね問題ないと見なせるだろう。
私の理解では、Alice が土地を所有していて、制限を付けて Bob に売った場合、Alice はなおその土地の所有権の一部を保持していることになる。Bob が支払う価格は、そうした制限があるため、本来の公正市場価格より低くなる。
Bob が Charlie に売っても、Alice はその制限を通じて論理的には持分を持ち続けている。その制限が土地利用であれ鉱業権であれ何であれ、Charlie が同じ制限に縛られる理由になる。そして Charlie にとっても、その土地は制限のない土地より価値が低い。
だとすれば、Alice は制限を通じて保持している価値に対して固定資産税を払うべきだ。固定資産税は、たとえば住宅用の減免のように不動産の利用方法によって変わり得るので、現状が郡や市にとって利益にならないなら、税法を再定義して、Alice がその所有形態に応じて支払うべき分を増やせるはずだ。
理想論だとは分かっているが、Alice に税金の請求書が行かないのなら、地方政府がその部分に対処すべきだと思う。
そうすると、ジムの会員権やアパートの賃貸にも人々が固定資産税を払うことになる。それらも購入者に影響を与え得る契約上の負担だからだ。
土地所有権とは切り離された特定の権利を持っているだけだ。
タイトルだけ読んだ人のために補足すると、ここで言う土地利用制限は登記上の制約であって、用途地域規制ではない。
食料品店を置けないという登記上の制限が付いた土地を買った人が、実際に食料品店を開いたらどうなるのだろう？ 誰がその制限を執行する権利を持つのか？ 反トラスト法違反として無効化され得るのか？
US vs. Eastern Mushroom Marketing (2005) で似たことがあった。[1] Eastern Mushroom Marketing は競合するキノコ農場を賃借したり賃借オプションを買い取ったりしたうえで閉鎖させ、最終的に敗訴した。
[1] https://www.federalregister.gov/documents/2005/02/10/05-2495...
ときどき3番の論理が崩れることがある。たいていは、ある業界の企業が別の業界へ水平展開しようとするときだ。企業結合に対する実質的な上限が機能していた時代には、こういうことはずっとよくあったが、今では事実上、皆が互いを所有している。また、誰かが財政的自殺を敢行して2番の論理を崩すこともある。だがそうなると次の理由が残る。
なぜなら 0. 裁判所は公正さの仲裁者になりたがらないからだ。公正さは恣意的なものだからだ。法律と契約は公正であるという幻想を与え、その幻想は、賢い人々でさえ「待て、私たちは誰かの手のひらの上で踊らされているのでは？」と問う代わりに、判例と条項の雑草だらけの中で道に迷わせるのに十分なことが多い。
この記事の Mammoth 関連部分はかなり間違っている。
言及されている空き店舗のK-Martは Mammoth ではなく、45分離れた近隣のより大きな町 Bishop にある。Mammoth に K-Mart があったことはない。
さらに Mammoth には Von’s のすぐ下のほうに Grocery Outlet もあるので、すでに食料品店は複数ある。店舗形態は違うが、十分にちゃんとした総合食料品店だ。Bishop にも Grocery Outlet がある。
重要なテーマではあるが、Mammoth の部分は出典が弱い。
「Mammoth Lakes には競合する食料品店が簡単に入れそうな古い K-Mart の区画が2つある」というのは、Mammoth ではなくBishopの話のように聞こえる。
Bishop は Mammoth から30分離れていて、少し大きい町だ。Mammoth には今、食料品店が2つあり、何年も Vons だけだったが、今は Grocery Outlet もできた。
Bishop には Vons、Grocery Outlet、Smart and Final がある。どちらの町にも、私の知らないヒスパニック系食料品店もいくつかある。ただ、私の知る限り Mammoth に K-Mart があったことはなく、私は2002年ごろからそこでスノーボードをしている。
Bishop には以前 K-Mart があり、今はただ空いている。
「Vons は K-Mart が破綻した2019年に1つの区画を賃借し始め、『スペースを人質に取った』。今では別の区画も賃借している」
訂正: いや、Bishop のことを言うつもりだった。眠すぎた。記事は、2つの町と、相互に関連しているが別個の問題を妙に混ぜている。Bishop/Mammoth 軸で冬を2回過ごしたことがある。
競争を防ぐために年間75万ドルで賃借する計算はどうやっているのだろう？ 競合店ができると年間75万ドルの損失が出ると単純に見ているのか、それとも別の要素も入っているのか気になる。
また市長は不満を示していたが、地方政府がこういうことに対応する方法はたくさんある。週1回のファーマーズマーケットを始めたり、小規模な食料品事業者を積極的に探したりするだけでも助けになる。何らかの理由で、市長はあまり強く押し進めたがっていないように見える。
その時点で既存事業者は、おそらく100万ドル以下の資本で賃借スペースを営業店舗に転換して競争し、相手が総投資に対してプラスのリターンを決して得られないようにできる。
土地を売却する際に土地利用制限を認めることの社会的利益とは何だろう？ 「恒久的な緑地、歩道の義務化、手頃な価格の住宅の義務化、低公害地域を可能にする」といった理屈はあるが、そういうものは二者間の契約ではなく、新規開発や許認可を通じて都市レベルで強制すればよいように思う。
言い換えれば、Kroger が私に土地を売るとき、その上に何を建てられるか条件を付けられる制度が、社会にどんな利益をもたらすのか分からない。Kroger がその土地の使われ方に発言権を持ちたいなら、売るのではなく賃貸すべきで、記事でも実際にそうしたことが起きている。ただし「スーパーマーケット大手が、2038年まで食料品店を開けないという要件を登記に入れた」という部分は、本文ではあまり深く扱われていない。
ちなみに Canada でも同じ種類のことが起きている: https://www.cbc.ca/news/business/competition-bureau-probe-so...
食料品店だけがそうしているわけでもない。Canadian Tire も大きな問題を起こしている側だ。