オフィスビルのアパート転用は、都心再生の解決策になるのか？
(newyorker.com)Here is a summary of the key points from the article in Japanese, organized into bullet points using Markdown:
マンハッタン・ダウンタウンのオフィスビルの住宅転用
- ネイサン・バーマンはMetro Loft Managementを通じて、かつてキュービクルで埋め尽くされていた大型ビルを魅力的な居住空間へと改装し、マンハッタン金融街を「ドゥームループ」から救い出した。
- バーマンの会社は最近、過去最大規模の転用事業を発表した。42丁目東側にあるファイザー旧本社は、1,300戸のアパートへと生まれ変わる予定。
パンデミック後のオフィス需要縮小と住宅転用の必要性の浮上
- パンデミックによって在宅勤務が広がり、米国52の大都市では都心の人出が平均26%減少した。
- 「ドゥームループ」現象が発生。会社員が都心のオフィスに出勤しなくなることで、それを相手にしていた店舗や飲食店が閉店し、その結果として地域の空洞化がさらに進んだ。
- マンハッタンではオフィススペースの22%が空室となっている。エンパイア・ステート・ビル35棟分に相当する。
- 住宅転用は、空室タワーの所有者に新たな財務戦略を提示する。
- 都心のオフィスをアパートへ転換することは、ニューヨークの不動産王たちにとって万能薬ではないものの、金融街など特に打撃の大きい地域の活性化には役立つとみられる。
55 Broad Streetオフィスビルの住宅転用プロジェクト
- 1967年にEmery Roth & Sonsが建てた30階建てのオフィスタワーで、現在571戸のアパートへ改装中。
- 既存オフィス内部を全面的に解体し、住宅に適した空間へ再構成。エレベーターの削減、外壁窓を活用した採光、コンパクトなキッチンなど。
- オフィスビル改装の収益性を左右する要素は、工事資金の融資と入居開始の間のタイムラグであり、迅速な工事進行が鍵となる。
- 戦後の建物には戦前の建物より転用が難しい構造物も多いが、バーマンは「ポンド当たりの価格さえ合えば、どんなオフィスビルでも住宅に変えられる」と語った。
低コストとエネルギー効率改善など、住宅転用の利点
- 新築の半分程度のコストで転用できるため、新築より低い賃料設定が可能。
- 国立経済研究所によれば、旧式オフィスビルをアパートへ転用すると、エネルギー効率は最大80%改善する。
- エンジニアリング企業Arup Groupによれば、マンハッタンのオフィスタワーを転用した場合、新築に比べて炭素排出量を半分以下に抑えられる。
金融街の変化と住宅地としての魅力
- 1970年の国勢調査によれば、チェンバーズ・ストリート以南の居住者はわずか833人だった。
- バーマンのおかげで、金融街は今やニューヨークらしい高密度の住宅地となった。
- FiDiには3万人以上が暮らしており、その一部はここを恒久的な居住地と考え始めている。
- 家族世帯の入居が増加傾向にあり、180 Waterには子ども用プレイルームまで設けられている。
GN⁺の見解
- 新型コロナのパンデミックによって生じた都心オフィス空室率の上昇問題を、住宅転用によって解決しようとするアプローチは、持続可能な都市再生の観点から前向きに評価できる。ただし、長期的な都市計画と結び付けて進める必要があるだろう。
- ダウンタウン活性化には、住宅機能だけでなく、雇用、交通、教育、文化など都市アメニティ全般に対する総合的な検討が必要である。特に、若年単身世帯中心の住宅供給を超えて、多様な層を包摂できる住宅政策が求められる。
- オフィスビルの住宅転換を活性化するには、用途変更規制の緩和、税制優遇、金融支援など制度面での後押しが不可欠である。同時に、安全性と居住品質を確保するための技術基準の整備や官民連携も重要な課題となる。
- このような大規模ビル転換事業は、設計、施工、資材調達など建設産業全体に新たな機会をもたらすと期待される。特に、エネルギー効率の改善やユニバーサルデザインの導入など、革新的技術を採り入れる契機となりうる。
- 新型コロナを契機に、対面業務の減少やオンライン消費の拡大といった構造変化が見込まれる以上、商業用不動産市場の再編は避けられそうにない。柔軟で創造的な空間活用策を模索すべき時だ。
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