- パンデミック以降、リモートワークと都心の歩行者数減少が重なって空きオフィスが増え、ニューヨークでは住宅不足も相まって、オフィスをアパートに変える解決策が注目されている
- Nathan BermanのMetro Loft Managementは1997年以降、マンハッタンのオフィスタワー8棟を賃貸アパートに転用して約5,000戸を供給しており、Pfizerの旧East 42nd Street本社も約1,500戸に改装される予定である
- 米国52大都市の都心歩行者数は2019年以降平均26%減少し、ニューヨークでも直近3年間でオフィスの約22%にあたる1億平方フィートが空いた一方、アパートの空室率は1.4%まで低下した
- 55 Broad Streetプロジェクトでは、1967年築の30階建てオフィスタワーを571戸に転用し、エレベーターの削減、機械設備階の住宅階への転換、窓のない空間のホームオフィス化、地下の共用設備拡充によって空間を再構成している
- 転用は空室と炭素排出を減らせる一方、オフィス全体の床面積を吸収するには限界があり、FiDiは人口が3万人以上に増えても、一時的居住と閉鎖的な共用設備という問題が残っている
既存オフィスタワーを細分化する開発手法
- Nathan Bermanはニューヨーク市の不動産開発業者で、新築を一から建てるよりも、既存建物の転用に注力している
- 2017年にはTribecaの1883年築の倉庫兼製本所だった443 Greenwich Streetを高級コンドミニアムに転用し、Harry StylesやJake Gyllenhaalもそこにアパートを所有している
- Bermanがより関心を寄せているのは、老朽化した大型オフィスタワーをワンルームや1LDK中心の賃貸アパート群に分割することだ
- Metro Loft Managementは1997年以降、マンハッタンのオフィスタワー8棟を賃貸アパートに転用して約5,000戸を供給している
- Pfizerの旧East 42nd Street本社は約1,500戸に再構成される予定で、米国でこれまで最大の転用プロジェクトである
- 建築家Avinash Malhotraは、1棟のオフィスタワーをホテルのように数百の小さなユニットへ分割できるとして、この作業を「富裕層向けのスラム」と冗談交じりに表現している
オフィス空室と住宅難が交差する地点
- 新型コロナ以降、ホワイトカラー労働者の間でリモートワーク志向が強まり、出社可能になった後も多くの従業員がリモートワークを選んでいる
- 全米のオフィスは約50%しか埋まっておらず、2019年以降、米国52大都市の都心歩行者数は平均26%減少している
- 労働者が都心オフィスを埋めなければ、彼らを相手にしていた店舗や飲食店が閉店し、サービスが減った都心はさらに空洞化するdoom loopに陥りうる
- セントルイスのA.T. & T. Towerは2006年に2億500万ドルで売却されたが、最近では360万ドルで処分された
- ニューヨークの回復基調は比較的強かったが、マンハッタンの多くのタワーは月曜と金曜に特に空いている
- Wall Streetの歩行者数はパンデミック前の80%まで回復している
- ニューヨークの大型オフィス賃料は1平方フィートあたり300ドルを超えることもある
- SpotifyやMetaのようなlower Manhattanの主要テナントは使用面積を縮小し、一部フロアを空けている
- 直近3年間でニューヨークのオフィスの約22%、すなわち1億平方フィートが未賃貸となっており、これはEmpire State Building約35棟分に相当する
- 一方でニューヨークのアパート空室率は**1.4%**で、50年で最も低い水準である
- Bermanは、ニューヨークの文化、多様性、ビジネス、技術、医療、教育が一つの島に集まっており、若者は森の中でZoomだけをしていたいわけではないと見ている
- ただし彼は、オフィス転用はニューヨーク不動産市場の万能な解決策ではなく、オフィス全体の20%を吸収できても楽観的な見通しだと述べている
55 Broad Streetを571戸に変えるプロセス
- 55 Broad Streetは1967年にEmery Roth & Sonsが設計した30階建てオフィスタワーで、Bermanはこの建物を571戸へ転用している
- 訪問時には一部のオフィステナントがまだ残っており、5フロアは引き続き企業が使用していた
- 既存ロビーの回転ドア、白い大理石の壁、強い照明、長い警備デスクは、より住宅用建物に近い構成へ変わる予定である
- 開き戸
- 落とした照明
- 木製パネルの壁
- 暖炉
- ソファ
- 地下の共用設備へ続く広い階段
- 55 Broad Streetは、Goldman Sachs、Drexel Burnham Lambert、1990年代の技術ハブ、ドットコムバブル崩壊後の空室、2014年の建て替え計画頓挫を経て、2023年7月にRudin家がオフィスタワーとして将来性がないと判断した
- 売却価格は1億7,250万ドル、建設融資は2億2,000万ドル、総事業費はほぼ4億ドルにのぼる
- Bermanは、新築に置き換えるなら6億ドルを大きく超えていただろうと述べている
- 新たなオフィステナントを呼び込むための改修には約8,000万ドルが必要だっただろうと見ている
- 現行のゾーニング改革のため、同じ高さの新タワーを建てると賃貸可能面積の約20%を失う可能性がある
- 初期工事は、蛍光灯、PVCの吊り天井、オフィス・トイレ・清掃用具室を区切っていた石膏ボードをすべて撤去する全面的な内部解体から始まった
- オフィスビルはアパートより多くのエレベーターを必要とするため、55 Broad Streetではエレベーター5基を撤去する予定である
- 13階は売買完了から4か月後の時点ですでに新しいアパート群のような姿に変わりつつあり、防カビ性のある紫色のグレーズ処理石膏ボードと、新しい壁位置を定める金属トラックが設置されていた
深く暗い平面を住宅空間に変える制約
- 戦前の建物は、狭く小さなフロア、中庭や換気シャフト、テラスに転用できるセットバック、住宅らしく感じられるエレベーターを備えており、比較的転用しやすい
- 55 Broad Streetのような戦後建築は、奥行きの深い内部、低い天井、外観上の魅力不足が障害になる
- 余ったエレベーターシャフトはごみシュートや一部アパートの玄関スペースに変えられ、既存のオフィス構造が住宅用に再利用される
- 55 Broad Streetの2層吹き抜けの機械設備階はアパート2フロアに変わり、居住者は一部の窓の下にモーテル式の小型HVACユニットを備えることになる
- このユニットは既存システムより場所を取らない
- エネルギー効率がより高い
- コンクリート床に何千フィートもの配管を入れる費用を減らせる
- Bermanは55 Broad Streetがマンハッタン初の電化・排出ゼロのアパート建物になると述べている
- National Bureau of Economic Researchの論文によれば、老朽オフィスビルをアパートへ転用すると、エネルギー効率が最大**80%**向上しうる
- Arup Groupの報告書によれば、マンハッタンのオフィスタワー転用は新築より平均して半分未満の炭素しか排出しない
- Bermanは、lower Manhattanの新築物件のスタジオ賃料が4,000ドルを大きく超える一方で、55 Broad Streetの類似ユニットは約3,500ドルになると見積もっている
- 若い入居者がホテルチェーン的なレイアウトに慣れているという前提のもと、寝室側の窓1つ、日光の入らない浴室・キッチン、小さなキッチンも受け入れ可能な要素として扱われている
- 窓のない部屋は「home offices」と呼ばれるが、多くの部屋は寝室として使われうる
- New York Cityでは、すべての寝室に開閉可能な窓が必要なため、技術的には認められていない
- 不動産広告では、窓のないオフィス付きの1ベッドルームを「convertible two-bedroom」と呼ぶことがある
共用設備がもたらしたFiDiの変化と限界
- 55 Broad Streetの建築家はJohn CetraとNancy J. Ruddyで、Bermanと組むのはこれが6件目のプロジェクトである
- CetraとRuddyは、できるだけ多くのアパートでドアを開けたときに光が見えるよう設計しており、オフィスタワーの形状のため各ユニットはそれぞれ異なる比率や角を持つことになると見ている
- 55 Broad Streetの共通機能の一つは洗濯機と乾燥機であり、地下の共用空間は大型ランドリールームよりも入居者が交流する設備に使われる予定である
- Ruddyは、小さなアパートが共用設備需要を生み、その共用設備がまた小さなアパートを受け入れやすくするとして、これを「amenities war」と表現している
- 金融街の転用建物では、コワーキングスペース、ジム、ふかふかのソファを備える流れがある
- 55 Broad Streetの屋上には、11×45フィートのプール、東向きのデッキチェア、低木の境界、屋内外の作業スペースが計画されている
- Bermanは20 Broad Street、63 Wall Street、67 Wall Street、180 Water Streetなどをアパート建物へ転用しており、25 Water Streetでも1,300戸への転用を進めている
- 転用しやすい建物は特定の築年以前のものに集中している
- Murray Streetより南は1977年以前の建物
- マンハッタンのその他地域は1961年以前の建物
- こうした建物は特別な用途変更許可なしに転用できる
- Mayor Eric Adamsが支持するゾーニング変更案は、ニューヨークで1990年以前に建てられたすべての建物の転用を認め、潜在的なアパート供給プールにフィラデルフィア全体のオフィス面積に近い規模を追加しうる
- FiDiでは1970年にChambers Street以南の居住者は833人しかいなかったが、現在は3万人超が暮らしている
- Stone Streetの飲食街、Whole Foods、観光客が集まる「Fearless Girl」周辺のように以前より活気は増したが、依然として公園不足、一時的居住者の比率、建物内部の共用設備が街路の商業を代替してしまう問題が残っている
- Bermanは、かつて自分の入居者の半数以上がルームメイトとのシェアだったが、55 Broad Streetではその比率が約15%に近づくと予想しており、家族流入の兆候と見ている
- 180 Water Streetでは、Ping-Pongルームを子どもの遊び場に変え、Bermanはその建物に60人の子どもがいると話している
1件のコメント
Hacker Newsのコメント
この話題でKansas Cityがほとんど言及されないのは不思議。1970年代から2010年代初頭まで、ダウンタウンは犯罪、未開発、老朽化した歴史的建築物という同じような悪循環に陥っていて、都市圏人口の75%は郊外に住み、通勤してすぐ帰るだけだった。
2012年ごろから都市再開発が本格化し、無料の公共交通、小売、アート地区のイベント、新しいスタジアム、とりわけ大規模なオフィス→住宅転用が入ってきた。歴史的なFidelity Tower 909 Walnut（https://en.wikipedia.org/wiki/909_Walnut）は、10年近く空いていた35階建ての建物が159戸の住宅になり、Power & Light Building（https://en.wikipedia.org/wiki/Kansas_City_Power_and_Light_Bu...）も20年近く大部分が空いていた後、ほぼ300戸が入った。
自分が30階建てのCommerce Tower（https://en.wikipedia.org/wiki/Commerce_Tower）に住んでいたときは、14階の750平方フィートの1ベッドルームが月1100ドルほどで、オフィスまで徒歩10分だったので素晴らしかった。市レベルの意思があれば、こうした転用はすでに実証済みで、SFに4年住んでみて、これは経済の問題ではなく政策の問題だと確信している。
それに原文や別の資料を見ると、古い建物は床面積が小さいため各アパートに窓を設けやすく、転用しやすい。多くの地域では窓が法的要件でもある。
https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/7/79/Ka...
エストニアで経験したが、改札の取り締まりや運賃徴収のコストを考えると、公共交通の利用拡大というメリットまで含めて、とても良いアイデアだった。
https://realestate.usnews.com/places/rankings/most-dangerous...
本当に難しいのは、現代的なオフィスビル群を住宅に変えることだと思う。通常、床板が1万〜4万平方フィートと大きすぎて自然光が不足し、窓へのアクセスを確保しようとすると、アパートの間取りが非常に実用的でなくなる。天井高、床荷重、立地も、オフィス以外の用途にはあまり合わない。
1900年代の放置された高いレンガ造りの建物と未舗装の路地がある荒れた地域だったが、今では小規模事業者がブロック単位で入り、かなり良い場所に変えていくのを見ると驚く。土壌汚染の浄化のような問題があるため、市民レベルの支援なしには不可能だっただろうが、政策と低価格がうまく働いて巻き返しを生んでいるように見える。
一般的な通念では、住宅に転用できるのは特定のオフィスビルだけだとされている。建物の奥行きと形状が重要で、多くのオフィスビルは奥行きが深すぎるため、窓や自然光のない部屋や空間が多く生まれる。
ワシントンDC地域は転用がかなりうまくいっており、中層ビルの多くは適している。ただし、非常に幅広い中層ビルは不向きだ。それでも、奥行きの深い建物の転用に関する通念を破り、内部の奥深い空間を新たに活用する方法を考えられるのではないかと思う。
各コンドミニアムは廊下の向かい側のスペースを所有しており、人々はそこをオフィス、ゲームルーム、作業場、プレイルーム、シアターなどに改装していた。「居住空間」ではないため騒音の心配が少なく、固定資産税も低かった。そのスペースを居住空間として価格に反映して売ることはできないが、結局のところ建物を十分安く買えれば何でも可能になる。
住宅でも自然光なしで使える空間は多い。映画部屋、法律を無視してよいなら寝室、3Dプリンターやメイカー活動のスペースなどが考えられる。ほかの人が望まない空間なら、割引価格で買いたい。
数カ月前、BloombergのOdd Lotsポッドキャストがこのテーマを取り上げていた。ニューヨークのような大都市には、住宅が不足し、オフィスは空いているか十分に使われていないという二つの問題があり、オフィスを住宅に変える解決策は明確に見えるが、実際には用途地域、金融、工事運営のすべてが噛み合わなければならず、非常に難しいという内容だった。
Vanbarton GroupのJoey Chilelliとともに、パンデミック以前から10年間こうしたプロジェクトを手がけてきた立場から、複雑な転用を実際に成し遂げるために必要な条件を議論している。
https://omny.fm/shows/odd-lots/what-it-really-takes-to-conve...
https://www.youtube.com/watch?v=HNkLcD3PKyk
タワーではなかったので比較的容易な転用で、特に公園側に向いた大きな窓は魅力的だったのだと思う。ただし、マンハッタンではなくブルックリンで、隣接するブロックも住宅地だった。
配置と構造が転用にぴったりだった。皮肉なことに、デベロッパーは2008年の住宅市場崩壊時に破産し、予定していた他の転用も頓挫した。Cloud 9 Sky Flats: https://www.homes.com/building/cloud-9-at-sky-flats-minneton...
最近の売り出し記事: https://www.startribune.com/corporate-office-turned-condo-in...
オフィスと集合住宅は混在しているべきだというのは、いつも明白に思えた。住居、買い物、オフィスを別々の区域に分けるのは、非常にばかげているように感じる。
私の住む場所はそうではないので、自宅からオフィスまで徒歩15分以内で、スーパーマーケット、プール、森、大学、生活に必要なほぼすべてのものも近くにある。
外観には議論の余地があるかもしれないが、複合用途というアイデアは興味深い。ここにはそのような建物が多くないので、今後どうなるか気になる。
https://www.archdaily.com/1016072/vertikal-nydalen-snohetta
https://vertikalnydalen.no/
都市側としても、学校のような収容力が逼迫している場合はオフィスを好むことがある。しかし皆がそうすると、都市は魅力を失い、いくつかの企業や産業の景気状況に過度にさらされることになる。
転換で大きな問題になるのは配管、つまりキッチンと浴室。オフィスの1フロア全体にトイレ区画が1つ、小さなキッチンが1つしかない場合も珍しくない。
同じフロアをマンションにすると10戸以上入ることがあり、既存にはなかった浴室とキッチンの配管が10倍必要になる。給水量と下水量の増加に耐える給水・排水配管も必要になる。
高層階でも同じことは些細なこと。トレンチを掘る代わりに床に穴を開け、天井裏の空間に配管と換気を通せばよいので、むしろ簡単かもしれない。電気と給水も大きな問題ではない。商業スペースはほぼ常に住宅より多くの電力を使い、特にコンピューターやコピー機を使う、非常に珍しい労働者がいる場合はなおさら。太い三相電源を持つ建物で、以前は従業員12人がいた空間に1人が入ってNetflixを見て電子レンジを使う程度なら、変圧器にとっては休息のようなもの。
原文の論旨は全国の「都心」ではなく、NYCの特定のデベロッパーの話。古い建物は新しい建物と同じ基準を適用されないため、活用できる空間が多い。
用途地域改革のため、戦後期の巨大タワーのようにマンハッタンの街路を圧倒する新築は、今では認められない。55 Broadと同じ高さのタワーを新築すれば、賃貸可能面積の20%を諦めなければならない可能性が高い。
想定する賃借層は、窓のない空間をあまり気にしない。ニューヨークは野心ある若者がキャリアを始めに来る場所で、彼らはオフィスタワーに最も合うホテル型転換の理想的な対象だ。チェーンホテル式の平面、つまりベッド脇に窓が1つあるだけの構成に慣れているので、浴室やキッチンに日光は必要なく、キッチンも小さくてよい。Bermanは「われわれの顧客層は料理をしない」と述べ、窓のない別の部屋を「ホームオフィス」と呼んだ。
複数の転換に携わった建築家Avinash Malhotraは、1棟のオフィスタワーをホテルのように数百の小さなユニットへ分割できると述べ、「ホームレスのための住宅を作っているわけではないが、スタッフ同士では、われわれは金持ち向けのスラムを作っていると冗談を言っている」と話した。
正しくもあり、そうでなくもある。多くの新規住宅が都心を活性化させることはできるが、単に新しい住宅建物を建てればよい。それでもそこまで高くはならない。
既存のオフィスは引き続き商業不動産として使われ、新しい居住者がその需要を作り出せる。うまく組み合わされば、自動車通勤を必要としない、歩きやすく活気ある都心が生まれる。現在それを妨げているのは、ほとんどの新規住宅を禁止する用途地域規制だ。
まったくその通り。オフィスビルの用途を変更し、規制を緩和して、すべてのオフィスを低廉な住宅に変えられない理由はない。
問題は、用途地域と法規に対する政治的意思が不足していることだけだ。よくある反論は、一部のアパートに自然光がない、あるいは設備が一か所に集中しているというものだが、住宅の安定性が不足している多くの国では、窓のないアパートに住む人もいる。
また、キッチンと浴室を共用するシェアハウス、つまり寮型住宅は、かつて労働者階級の貧困層には一般的だった。路上とシェアハウスのどちらかを選ぶなら、答えは明らかだ。低廉な住宅が自然光、専用浴室、専用キッチンを提供しなければならないと決まっているわけではない。米国や世界各地でかつて普通だった方式に戻る政治的意思が生まれるまで、ホームレス問題は続くだろう。
ホームレスの人々が望むのは、ときに頭上の屋根と眠る場所だけであり、価格もそれに合わせればよい。
大きな問題は、どれだけ建てるか、何を転換するかよりも、何を建てているのかだ。NYCには超高級建物があまりにも多く建てられている。
収益性が高すぎて、普通の人が手の届くアパートを建てたり転換したりするインセンティブがほとんどない。NYCのもう一つの問題は、既存の多くの建物が現在の基準では違法だという点。周囲の建物が通りをずっと日陰にしてしまうのを避けたいという欲求は理解できるが、エレベーター、非常階段、電気・機械ダクトを考えると、広い床面積の建物の方が空間をより効率的に使える。
NYC政府は不動産デベロッパーの意向どおりに動くので、変わる可能性は低そうだ。
ここ数年ぶりにNYCを訪れたら、すべてがGucci、YSL、Bulgariのようなものに変わった感じがした。マンハッタンが島であることを考えると、これがどう持続可能なのか分からない。
パンデミック中に価値が大きく下がり、在宅勤務のせいで今も続いている。住宅に変えることは大都市の人々にとって良い選択肢になり得るが、不動産市場はお金を見て動き、住宅は彼らにとって最善の選択ではない。