ボストン、オフィスビルの住宅転換パイロットを発表
(bostonplans.org)- Bostonは、パンデミック以降に増加したDowntownの低利用オフィスビルを住宅へ転換するため、「Downtown Office to Residential Conversion Pilot Program」を2023年秋に開始する予定
- BPDA、Mayor’s Office of Housing、City of Boston Finance Cabinetが共同で運営し、Downtownの住宅供給と平日の歩行者流入拡大を同時に狙う
- 中核インセンティブは、即時に転換へ踏み切る商業用オフィス所有者に対し、最大29年間、住宅用標準固定資産税率の最大75%減免を提供するPILOTの仕組み
- 申請は2024年6月まで受け付ける時限プログラムで、承認プロジェクトはInclusionary ZoningとStretch Codeのエネルギー基準に従い、2025年10月までに着工しなければならない
- 2022年10月のDowntown Revitalization Reportによれば、パンデミック以降の商業用オフィス空室率は約**20%**で、市のパートナーシップが民間の住宅転換の財務的実行可能性を左右する
Downtownのオフィスを住宅へ転換するパイロット
- ボストン市長Michelle Wuは、Downtownの低利用オフィスビルを住宅用途へ転換するよう促す官民パートナーシッププログラムを発表
- プログラム名は「Downtown Office to Residential Conversion Pilot Program」で、2023年秋に申請受付を開始する予定
- 運営はBoston Planning & Development Agency(BPDA)、Mayor’s Office of Housing(MOH)、City of Boston Finance Cabinetが共同で担う
- 目標はDowntownの住宅を増やし、平日にも継続的な人の流れを生み出してDowntownのビジネスを支えること
- 市場状況の変化に応じて、プログラムは修正される可能性がある
税減免とPILOTの仕組み
- Downtownの商業用オフィスビル所有者が建物を直ちに住宅用途へ転換すれば、固定資産税率の減免を受けられる
- PLAN: Downtown関連の研究に基づき、最大29年間にわたり住宅用標準税率の最大75%減免が転換を促す強力なインセンティブとして検討された
- 実施方式は、BPDA、市、提案者が**PILOT(payment in lieu of taxes)**契約を結ぶ構造
- 高い転換コストを踏まえ、短期的に住宅建設を経済的に成立させるため、外部専門家の支援を受けて条件を整備した
- BPDA Boardの承認後は、BPDAの新しいOmbudspersonオフィスが他の市部局の承認手続き簡素化を支援する
- 最終的な詳細条件は、2023年秋の申請書公開時点で確定する
申請期限とプロジェクト条件
- プログラムは時限的に運営され、申請受付は2024年6月まで
- 承認されたプロジェクトは、提案されたInclusionary Zoning基準を順守しなければならない
- 新しいStretch Codeのエネルギー効率基準にも従う必要がある
- 申請者には、1階の小売店やその他の公共用途を維持することが推奨される
- プロジェクトは2025年10月までに着工しなければならない
- 約束を守れなければ、減免された税額を納付しなければならない
- 市は、時間の経過とともに放棄した税収を回収するため、将来の不動産売却時に2%の納付も求める
空室率と転換可能性の調査
- 2022年10月に公開されたDowntown Revitalization Reportによれば、パンデミック以降の商業用オフィス空室率は約20%
- Downtown地域の計画担当者は、開発業者と複数回対話し、住宅転換への関心とDowntownの住宅供給拡大の経路を把握した
- BPDAはHR&A Advisors Inc.に、Downtown BostonとFinancial Districtのオフィス転換可能性に関する報告書を委託した
- 調査結果では、民間開発が住宅転換を完了するには、市のパートナーシップが財務的に実行可能な唯一の道であることが示された
- 研究はBPDAのDowntown計画イニシアチブであるPLAN: Downtownとともに進められ、その草案は2023年8月に公開予定
Bostonの成長アジェンダと開発手続き改革
- このプログラムは、Downtownの住宅成長を増やし、より多様な用途の組み合わせで地域を活性化し、Boston Downtownの歴史的な都市構造を保存しようとするPLAN: Downtownの目標を支える
- 市長の成長アジェンダは、Bostonのレジリエンス、住宅負担の軽減、公平性という目標推進に重点を置く
- アジェンダには、Chief of Planning Arthur Jemisonの指揮の下で運営されるCity Planning and Design Departmentの新設が含まれる
- 新しいPlanning Advisory Councilを率いるKatharine Luskの任命も含まれ、この委員会は市部局全体の計画手続きを調整するために設けられる
- 市長は、Bostonのzoning codeを更新してsquaresやcorridorsに数千戸の追加住宅を生み出し、Article 80手続きを改革して開発のスピードと予測可能性を高めると約束した
1件のコメント
Hacker News の意見
最近のOddLotsで、オフィス→住宅転用を行う人とその複雑さを扱った興味深いエピソードがあった
知らなかった点だが、建物の天井／床スラブを実際に貫通させて中央を空け、実質的にドーナツ型構造にする場合があるらしい
現代的な空調・換気設備を備えたオフィスの平面は大きすぎるため、住宅に変えると窓や避難動線などが不足し、魅力のない、あるいは違法になりやすいアパートになってしまうので必要だという
もちろん支持構造や設備配置などを考えると一部の建物でしか可能ではなく、実際に何度か実施された事例があるという
内部アトリウムを追加して180 Water Stを転用した話を扱っており、この建物はオフィスの住宅転用の難しさを扱った最近のNYT記事でも事例として登場する: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
都心のオフィス高層ビルが広すぎて、フロアを4分割して各階に4戸を入れ、それぞれの住戸が外周の50%を窓として持つ、といった形が成り立たないというのは、あまり想像できない
1万平方フィートを超えるMcMansionも建てられているのだから、買い手が大きさを理由に敬遠するレベルになるには、1フロアあたり約4万平方フィートの高層ビルである必要がありそうだ
Manhattanの標準的な都市ブロックが23万7千平方フィートだというのだから、ブロック全体を占める建物なら大きな問題になるだろうが、一般的な都市ブロックにオフィスビルがいくつ入るのか気になる
SFのフロアプレートは、Planning Commissionの歴史的な傾向のため概して小さく、当時は「シリアル箱のようなスカイラインは望まない」といった婉曲表現が使われていた
実際のデータ[0]を見ると、SFの住宅タワーのフロアプレートの大半はSFのオフィスのフロアプレートより大きい
[0]https://data.sfgov.org/Housing-and-Buildings/Map-of-Tall-Bui...
1つの区域が必ず1種類の用途にしか使われてはいけない理由がよくわからない
オフィスビルを住宅に転用する過程と障害を素晴らしいビジュアルで示したNYTの記事がある: https://www.nytimes.com/interactive/2023/03/11/upshot/office...
開発補助金を狙った恐怖・不確実性・疑念の煽動がかなりの部分を占めているのではないかと思う
Gehryの下で学び、高層建築と住宅・商業建築を専門とする建築学教授の友人は、技術的には難しくないと見ている
こうした建物はドロップ天井とモジュール性を念頭に置いて建てられているため、配管と設備を備えたより小さな空間に分けることは大きな難題ではないという
多くはエレベーターバンクの中心部を囲む形で床から天井までの窓があるので、「窓がない」という話は表面的にはばかげて見える
机の部分が5mほど、エレベーター・非常階段・会議室のあるコアの周囲の歩行空間が3mほどだった
ただし天井高は障害になるかもしれない。一般的なアパートは2.7m、3mなら高級感のある高さだが、そのオフィスはオープンスペースの騒音を吸収するため、天井が少なくとも3.5mはあった
都市居住者にとって長期的に最も良い政策が、緑地と自然光をさらに減らす方向だとは非常に疑わしい
こうしたことには繊細なバランスが必要だ
住宅は単調な業務地区に活気を与え、住宅供給を増やす助けになる一方で、オフィス用地を失うとたいていは永久に失われる
所有権が複数に分かれると、住宅を再びオフィスに戻すのはほぼ不可能で、在宅勤務・リモートワークによってオフィス市場が大きな打撃を受けたとしても、過去100年の大きな流れは、より多くの雇用がより少数の大規模オフィス地区に集中していく方向だった
オーストラリアのSydneyはよい例だ。10〜20年前に住宅延床面積ボーナスを導入し、都市はより良くなった
コロナ前には需要に追いつくためのオフィス用地が不足しかねず、この仕組みを止めようとしていたが、今は新しい環境にどう対応するか立ち止まっている状態だ
今は在宅勤務まであるのだから、地域ごとのコワーキングスペースにオフィスを分散し、最終的に住宅と仕事を混在させて絡み合わせるほうが理にかなっているように見える
アメリカのゾーニングは、理解する限り本当に奇妙だ
アパートのユニットがオフィス建築基準を満たせば、事業者登録用として認証を受けられる
ときにはアパート2〜3戸をつなげて、より大きなオフィスにする工事も行う
したがって、オフィス用地が永久に失われるわけではないかもしれず、Chicagoの法律が許せば小規模企業向けに転用できるかもしれない
リモートワークがオフィス空間需要の増加ペースを和らげる程度なのか、そのため新しいオフィス空間を建てる余地はまだあるのか、それともトレンドそのものをある程度逆転させるのかという問題だ
混合用途ではだめなのか？
心配はいらない。また建てられる。いつだってまた建てられる
皮肉なことに、今では昔の職場のオフィスで在宅勤務ができるようになった
私たちをオフィスに戻したがっていたのだから、結局そうなったわけだ
スタンドアップに遅れるのではないかと汗だくで目が覚めた
これは時間と資源の使い方を誤っている
長期的には、はるかに良く、たぶんもっと安上がりな解決策は、Bostonの過剰なゾーニング規制を緩和し、新しいアパートの大半の建設を禁じている障壁を下げることだ
都心と都心近接部に新しいアパートを豊富に建てることには、既存の都心オフィス空間への需要を増やす副次的効果もある
都市の税収も増え、短い通勤は環境にも生活の質にも良い
供給不足で高価な市場に数百戸を持ち込めるのなら、時間の無駄には見えない
記事の最後の文もこうだ: 「市場はBostonの広場と幹線軸に数千戸の追加住宅をつくるためBostonのゾーニング条例を更新し、開発のスピードと予見可能性を高めるためにArticle 80手続きを改革すると約束した」
本当に素晴らしい方向性だと思う。Bostonには住宅がどうしてももっと必要だ
この機会にTの予算も増やしてほしい
たとえば地上鉄道を地下鉄の価格で建設している
SFやManhattanと同じ水準で、地域によってはそれ以上に高いこともある
ガールフレンドがNYC出身で、2人ともあの街が好きでよく行くのだが、Bostonのほうがずっと小さい都市なのにNYCより高いことが多くて本当に驚く
アメリカの大都市は本当に謎だ
[0]https://data.boston.gov/dataset/revenue-budget
大学卒業後の最初の仕事はZEFERというドットコム企業で、Bostonの昔の革工房地区であるBeach Stのロフトビル2フロアを格好よく使っていた
数年間Bostonに行っておらず、昨年10月に近くのホテルに泊まって、ある晩に昔のオフィスの前を通りかかったら、今は高級コンドミニアムになっていた
きっとものすごく高かったのだろう。あの界隈が本当に好きで、歩いていると空いた商業スペースがたくさん目に入った
そこが人でにぎわうようになれば素晴らしい。その街のその一角は美しく、多くの人が手の届く価格で住めることを願う
混乱する。なぜこんなプログラムが必要なのか？ オフィス需要は減り、住宅需要は上がり続けているのに、建物所有者が空きスペースを抱えているなら、市場条件だけでもすでに住宅転換のインセンティブがあるのではないか？
なぜ市が不動産所有者に補助金を出さなければならないのか分からない
実際、用途地域の規制のせいで、多く、あるいは大半の建物は転換自体が不可能だ。
幅15フィート、奥行き50フィートのアパートに住みたいか？ そうではないはずだ。だから大半のオフィスビルは適していない。
機械設備、配管、電気をすべてやり直し、建物全体を新たに仕上げ直さなければならない。
オフィス転換の悪夢に耐えるくらいなら、新築したほうが文字どおり安い。
商業用不動産で働いているが、見てきたオフィス→集合住宅の取引はどれも開発業者にとって戦争体験のようなもので、1戸あたりのコストは他のアパートより**40〜100%**高かった。
オフィスビルは感染症のようなものだ。放置して死なせることもできるが、都心の埋め込み型の都市環境でゴーストビルが増えると、その病気は広がる。
会社員の人流に依存する周辺の飲食店や事業者が死に、さらに多くの混乱、ホームレス、犯罪が見られるようになる。
民間市場がこうした転換リスクを引き受けるには、多くのオフィス資産価値がゼロまで下がらなければならない。
建設ローン金利がほぼ10%で、自己資本収益率はそれよりさらに高いことも覚えておくべきだ
専門家ではないが、新しい間取りを引くだけでなく、配管と電気もほぼ全面的にやり直す必要があり、多くの地域では非常口規定も建物タイプによって異なると理解している。
場合によっては、建物全体を取り壊してゼロから建て直すほうが安いこともある。
どうせ損をするなら、知っている悪魔にしがみついて奇跡的な反発を待とうとする所有者が多そうだ。
このプログラムは、転換コストを相殺し、建物所有者が転換後に損益分岐へはるかに到達しやすくする税制インセンティブを与えるものに見える
賃貸人はより大きな経済にほとんど価値を提供しない経済的寄生者だ。
都市がさっさと収用権を発動して、それらの不動産を取り上げ始めてほしい。今以上に良いタイミングはないはずだ
Bostonだけでなく、オフィス空間が過剰なすべての都市には、こうした創造的な発想がもっと必要だ。
北米ではNYC、San Francisco、Toronto、Winnipegなどが含まれる。
もちろん悪魔は細部に宿るだろうが、こうしたインセンティブは正しい方向へ動かすのに本当に役立つ可能性がある
この件で勝つ主体がいるなら、動かないことで負ける主体も確実にいるはずだ
Bostonのような都市では実際に機能する可能性がある。米国内でもほとんど特異なケースに近い。
都心の低層・中層の古い建物の多くは、そもそも住宅用だった可能性が高い
東海岸の都市のほうが容易なのは当然で、オフィスビルを住宅に改修する際の重要な決定要因は、各住戸に十分な窓を確保するための建物中心部と外壁の間の距離だからだ。
電灯が登場する前に建てられたオフィスビルならたいてい問題ないはずなので、Philadelphiaのような場所にも機会は多い